Чем опасно приобретение жилого помещения, вместо квартиры? Спасибо. Сочи.

Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.

Жилой комплекс, где я выбрал апартаменты, находится в Строгино, но за МКАДом, так что фактически это Московская область. Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия.

Комната в моих новых апартаментах

Застройщик не продумал парковку, и так сейчас выглядит двор

Коридор на этаже в нашем доме

Просрочка от застройщика

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго.

Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке.

Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

[attention type=yellow]

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

[/attention]

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.

Плюсы, минусы, подводные камни

Сравнительно низкая цена. Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.

Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.

Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.

Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.

К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.

Читайте по теме: Чем апартаменты отличаются от квартиры

Мой опыт жизни в апартаментах

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать.

Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу.

Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Почему я купил апартаменты

Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.

На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.

Редевелопмент vs. новостройка

Апартаменты по редевелопменту	Апартаменты в новостройке
От начала стройки до получения ключей	Полгода	2–3 года
Свежий ремонт	Да	Да
Инфраструктура в округе: транспорт, магазины	Да	Не всегда
Риск «долгостроя»	Минимальный	Да

При этом цены на апартаменты в «перестроенных» зданиях чаще всего очень низкие. В моём доме они стартовали от 2,5 миллиона ₽ за студию — с минимальным первоначальным взносом по ипотеке в 400 тысяч ₽. Если взять при таких условиях ипотеку на 20 лет, то ежемесячный взнос будет составлять около 20 тысяч ₽ в месяц. Дешевле, чем снимать любую из квартир в Москве.

Мои апартаменты стоили 3 миллиона ₽. Они будут без отделки, так что придётся делать ремонт. На него я планирую потратить 400 тысяч — буду использовать хорошие материалы.

Различается ли договор по ипотеке для покупки апартаментов и квартир?

Как показывает практика, договоры ипотеки на апартаменты и на квартиры, которые заключаются с физическими лицами для личных или семейных нужд, практически идентичны.

Такой договор представляет собой кредит для приобретения недвижимости под залог этой же недвижимости — и неважно, будет ли она жилой или нежилой.

А вот условия по процентным ставкам этих кредитов могут незначительно отличаться.

Другое дело, если эта ипотека — для предпринимательских целей. Условия таких договоров намного жёстче, присутствует много санкций, и процентная ставка по таким кредитам может быть значительно выше.

Есть ли разница, кто подаёт претензию к застройщику — владелец апартаментов или квартиры?

Если дольщик хочет подать претензию к застройщику, то для него нет разницы, заключён ли договор на приобретение квартиры или апартаментов. Играть роль будут такие факторы:

1. Статус дольщика: физическое или юридическое лицо.

Именно от этого зависит размер неустойки, которую застройщик должен выплатить дольщику. Для физлица — это 0,006 ставки рефинансирования ЦБ, которая действовала на день обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

2. Цель приобретения: для личных, семейных, домашних и иных нужд или для предпринимательской деятельности.

Если вы покупаете недвижимость, чтобы в ней жить, вы можете рассчитывать на закон «О защите прав потребителей». Это значит, что можно:

• не платить госпошлину при предъявлении иска в суд (при цене иска до 1 миллиона ₽);
• выбирать подсудность: по месту своего жительства или по месту нахождения ответчика;
• требовать компенсацию морального вреда;
• предъявлять требования по взысканию штрафа в размере 50% от суммы, которую взыскал суд.

Каковы шансы получить компенсацию в случае просрочки?

Шансы получения неустойки за просрочку передачи объекта дольщику достаточно велики. Но только в том случае, если застройщик не находится на стадии банкротства.

Размер неустойки зависит от цены договора участия в долевом строительстве. Однако надо иметь в виду, что суды общей юрисдикции в 90% случаев снижают размер неустойки, в среднем — вдвое.

Анна Левочкина, фото героев текста

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2019/11/19/lichnyj-opyt-ja-kupil-apartamenty-vmesto-kvartiry/

Инструкция (FAQ) по покупке квартиры в Сочи

Я не писатель и не блоггер, поэтому пишу как могу. Заранее прошу прощения за орфографические ошибки.

В этой статье я хочу поделиться личным опытом покупки квартиры в Сочи. Опишу местную специфику, то, на что надо обратить внимание потенциальному покупателю, приведу наглядные примеры и т.д.

Старое здание вокзала и новый порт олимпийского. Фото by Спортак (https://fotki.yandex.ru/users/sportspirt)

Немного отступления, я приехал в Сочи сразу после завершения олимпиады – в апреле 2014, получил неплохую должность и жилье от компании.

Поработав и пожив полгода, я решил продать свою квартиру в другом городе и прикупить равноценную тут, беглый взгляд по всем известной доске бесплатных объявлений на букву «А» подкрепил мои намерения, вариантов под мои критерии было вагон и маленькая тележка – ох, как я тогда заблуждался… Но об этом дальше по тексту.

Моя квартира продалась и я приступил к поискам в Сочи. Хотелось быстро купить вариант – «заходи и живи», его я и начал искать. Далее буду описывать встречи с риэлторами, чтобы вы знали к чему готовиться.

Поиск через сайт бесплатных объявлений «А»

Нашел вкусный вариант на «А»: много фоток, ремонт, документы готовы, никто не прописан, 1 собственник. Звоню, девочка риэлтор подтверждает всё описанное. Договариваемся о встрече через пару часов. В назначенном месте меня забирают 2 девочки-риэлтора на машине с тульскими номерами.

В процессе поездки расспрашивают, давно ли я занимаюсь поисками, есть ли семья, с какого города приехал и другую личную информацию. Тогда я никакого подвоха не почувствовал.

После этой беседы девочка засуетилась – мол хозяин не может подъехать и показать тот вариант, что я еду смотреть, но мол ничего страшного — у них в этом же районе есть пара неплохих вариантов и можно пока посмотреть их, я согласился.

[attention type=red]

Забыл сказать, мой вариант значился как 10-этажный монолит-кирпич с квартирой на 7 этаже, 2 — комнатная, 57 квадратов.

[/attention]

Подъезжаем к строению в 3 этажа, видно что свежее, но в плане качества и долговечности, доверия оно ой как не внушало. Заходим внутрь на первый этаж  (в реальности полу-цоколь), в квартиру площадью метров 35 максимум, распланированная как кухня – гостиная и мизерная спальня.

Ремонт убогий, из самых дешевых материалов, регулировка температуры воды в кране производилась в щитке в подъезде, В ПОДЪЕЗДЕ, КАРЛ! Отопление и сама горячая вода добывались из дизельного генератора, а за канализацию отвечала выгребная яма – септик.

Приятный бонус в виде автомобильного бампера, который смотрел прямо в окно — это как вишенка на торте.

На мой логичный вопрос, а что это за фигня и ради интереса, сколько эта фигня стоит. Мне на полном серьезе ответили, что стоит это чудо пьяного рукожопного зодчего как раз столько, на сколько я и рассчитываю, а именно 85 тыс.

рублей за квадрат, что для Сочи это отличная цена в сданном жилье. И этот вариант уйдет буквально завтра! Я повис и ушел в себя… Ещё раз спросил про тот вариант, что нашел на «А» и попросил отвести на то место, откуда забрали.

Тот вариант мне так и не показали, как я потом понял, его нет, и не было никогда.

Поиск через агентство

Провидя вечер в интернете, выбирая хорошее агентство недвижимости, я остановился на варианте на букву «А», само название из 3 букв, кто в курсе тот понял о ком речь.

Выбрал у них на сайте вариант – двушка по цене однушки, панорамные окна, 1 собственник, 4 этаж 7 этажного нового дома, документы готовы и другие прелести.

Звоню, мне подтверждают, что квартира в наличии и фото все реальные, договариваемся о просмотре.

Опять меня на машине забирают 2 девушки, одна новенький менеджер, так как всё время просто наблюдала и вторая, как я понял начальник отдела, так как всё общение было с ней.

По дороге опять расспрашивают как долго ищу, откуда приехал и т.д., всё как под копирку из первого случая. Подъезжаем к дому — 4-хэтажка, квартира на 4-м этаже, сразу спрашиваю почему 4? Указано же 7! В ответ: мол ошиблись, не согласовали и т.д.

Ладно, идем смотреть – опять кухня студия и комната, я спрашиваю, почему не двушка как написано. В ответ, ну вы вот тут стеночку установите и будет двушка… Да ё-мое…

[attention type=green]

Нет, говорю, меня это не устраивает, едем смотреть ещё 2 варианта, как они мне сказали «как раз для меня». Первый это студия с чистовой отделкой по 82 тыс. за квадрат и второй так же студия с ремонтом и мебелью за 90 тыс.

[/attention]

за квадрат… На мой логичный вопрос — зачем вы мне это всё показываете, я же хочу двухкомнатную квартиру, я услышал фантастический ответ – ну вы же один, без семьи, вам и студии хватит, да и за те деньги, что у вас есть — вам максимум однушка в старом фонде светит… Это говорилось прямым текстом. Хотелось просто ударить с ноги в голову.

Поиск через сервис «До…нд.ру»

Увидев по телевизору рекламу этого сервиса, решил попробовать искать через него. Нашел вариант – звоню. На том конце говорят, данная квартира продана, но вы приезжайте к нам в офис, мы подберем вам аналогичный вариант, мы крупное агентство, много довольных клиентов и т.д. Ладно думаю, авось это всё правда, поехал.

Меня встречает женщина лет 40, я ей задаю параметры поиска, она мне в ответ «Оо, да это не реально», я говорю, ну я же звонил по аналогичному варианту и мне в вашем агентстве, сказали что у вас много подобных. Глаза у нее ушли в сторону и в ответ «Не знаю, кто что говорил, я говорю так как есть».

И тут же переводит тему – а не желаете ли вы купить новостройку с черновой отделкой, это будет дешевле, я соглашаюсь и она мне показывает вариант с ценой в 2 500 000 р. (до этого я много сидел в нете и просматривал варианты, в том числе и новостройки на специализированном сайте с ценами от застройщика), который я до этого видел у застройщика за 2 000 000 р.

(честно говоря, тот хлам и этих денег не стоил – 3-х этажное бунгало на отшибе).

Тут этой женщине звонят и она быстро сваливает, передавая меня другому менеджеру. Мы с ним в итоге приходим к этому варианту, но он уже выставляет мне цену уже в 3 300 000 р…

Могу и дальше описывать мои встречи с сочинскими риэторами, но думаю не стоит, долго, нудно и итог один – желание обмануть затмевает всё остальное. На личном опыте убедился, что в Сочи окучить приезжего — это религия, как, например, в Бразилии футбол, бздых должен платить только по факту своего нахождения в городе.

Что нужно человеку собирающемуся покупать квартиру в Сочи

1. Уяснить, что такое статусы жилья: статус квартира, статус жилое помещение. Риэлторы будут вам втирать, что разницы нет, но это не так. Разобравшись в этом вопросе, вы убережёте себя от огромного геморроя.

2. Завести сим-карту с местным номером – звонок агенту с номера телефона другого региона, это автоматическое увеличение стоимости квадрата (налог на бздыха). Да и телефон попадает в агентскую базу, и пиши пропало. Это как телемагазин, задолбают звонить и предлагать «шикарные варианты» с ценой, взятой с потолка помноженной на 2.

3. Толковых риэлторов мало, в основном риэлторами работают приезжие, которые что-то, где-то услышали, что в Сочи на недвижке можно подняться и приехали с регионов, ни дня до этого в этой сфере не работав. Или местные, которые, как я уже говорил, благодаря менталитету хотят сразу лям со сделки заработать.

[attention type=yellow]

Порой, мною под сомнение ставилась не то что компетентность риэлтора, а его психическая вменяемость. Некоторые «профессионалы своего дела» не знали что такое выписка из ЕГРП, налоговый вычет с покупки недвижимости, не знали адреса территориальной юстиции, да и вообще города.

[/attention]

После общения с некоторыми не знаешь, то ли смеяться, то ли бить их ногами по голове.

4. Разницы как искать и с кем иметь дело нет, все работаю по одной схеме.

5. На популярных досках объявлений и сервисах процентов 80-90 объявлений это липа, фейки! На местном жаргоне такое объявление называется «риэлторский фонарь». Как правило, бздыхи звонят по таким объявам и попадают в оборот.

Далее с ними делают, кто что хочет, кто-то вторичку втридорога впаривает, кто-то рассказывает грустные истории про однушки в бетоне за 3,5 – 5 лямов, если повезет. В общем у кого на что фантазии хватит.

И это работает, судя по машинам и телефонам некоторых риэлторов.

6. Не говорите какой суммой вы располагаете, а то в эту сумму какой бы она большой не была, как раз впишется мусорный неликвидный хлам, который продается уже не первый месяц или даже год. И этот вариант вам преподнесут, как нечто классное, уникальное и которое «уйдет» буквально сегодня – завтра.

7. Выходите на объекты с разных сторон, если увидите подходящий вариант, продолжайте поиски, вполне вероятно вы найдете его на другом ресурсе с меньшей ценой.

8. Риэлтору не интересно, что вы хотите купить, ему пофиг на вас и ваши желания. Ему интересно сколько у вас денег, и и сколько с вас можно поиметь. Ему главное получить свою комиссию за сделку, а то, что он продает к примеру проблемное жильё и заведомо это знает, ему не важно. Вы должны сами своими силами проверить объект недвижимости.

В общем, будьте подкованы и что называется «в курсе», в противном случае вас обманут.

Теперь о культуре общения с риэлтором

1. Звоните по объявлению и слышите в ответ – «Эта квартира продана, но вы приезжайте мы вам подберём достойный вариант» кладите трубку и этот номер в чёрный список.

2. Звоните по объявлению и слышите в ответ – «А вас именно эта квартира интересует» кладите трубку или сразу посылайте… Более тупого диалога я себе представить не могу. Вот что ответить на данный вопрос? Я звоню по объявлению, но только по другому, а не по тому, что я нашел… бред короче!

3. Если вам по телефону утверждают, что квартира есть и всё так как указано, а при встрече говорят, что фотки «немного другие», этаж немного другой и т.д. Или «эту квартиру показать не можем, так как хозяин не отвечает, уехал и т.д.» — разворачивайтесь и уходите, вас 99% повезут на смотрины неликвидного хлама.

[attention type=red]

Хаос… главная задача вывести клиента из морального равновесия и довести до такого состояния, что человек будет готов купить всё что угодно.

[/attention]

Итак, для себя я уяснил, что покупать жилье в Сочи имеет смысл только у застройщиков непосредственно на объекте. Рекомендую сданные новостройки, покупать на стадии строительства в Сочи большой риск, любая стройка может встать в любой момент.

Надеюсь, своими умозаключениями я кому-то помог. Расписал как мог, ещё раз прошу прощения за орфографические и пунктуационные ошибки.

Всем удачи!

Источник: https://nesiditsa.ru/discovery/manual-po-pokupke-kvartiryi-v-sochi

8 признаков квартир, которые опасно покупать :: Жилье :: РБК Недвижимость

Вместе с экспертами рынка недвижимости рассказываем о признаках вторичного жилья, покупка которого чревата проблемами

Krakenimages.com/shutterstock

Покупка квартиры — событие в жизни любого человека, и к этому нужно подойти с тщательной подготовкой. Есть много нюансов, на которые стоит обращать внимание, оформляя сделку. Например, тревожным сигналом может стать частая смена собственников, большое число прописанных в квартире и подозрительно низкая цена.

Риски могут возникнуть при покупке квартиры, которую унаследовали или где есть несовершеннолетние дети, отказники от приватизации, люди, злоупотребляющие алкоголем или ведущие асоциальный образ жизни.

Эксперты в этой статье

• главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина
• директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов
• генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин

Вместе с экспертами рынка недвижимости рассказываем о признаках вторичного жилья, покупка которого может быть опасной.

1. Подозрительно низкая цена

Одним из первых признаков, который должен насторожить потенциального покупателя и навести его на мысль о мошенничестве, является подозрительно низкая цена. По словам экспертов, речь идет о дисконте от 15–20% и выше по сравнению с аналогичными квартирами на рынке.

За низкой стоимостью могут скрываться многочисленные подводные камни. Чаще всего речь идет о проблемах с документами, предупредила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

К примеру, в квартире может быть прописан несовершеннолетний, выписывать которого можно будет только через суд, если его родители откажутся это делать самостоятельно.

Кроме того, продавать квартиру дешево могут мошенники, воспользовавшись недееспособностью собственника.

Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка»), это тем более должно насторожить будущего владельца, добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

«Покупатель ни в коем случае не должен спешить с выходом на сделку, когда продавец торопит его. Даже если владелец квартиры кажется надежным человеком. Обычно мошенники как раз изо всех сил стремятся вызвать у людей доверие», — добавил он.

Безусловно, бывают случаи, когда из-за жизненных обстоятельств (например, нужно срочно получить большую сумму на медицинскую операцию, планируется отъезд в другой город или за границу) людям приходится выставлять недвижимость на продажу гораздо ниже ее рыночной стоимости, чтобы ускорить процесс. Однако спрос на такие лоты весьма велик и отыскать их самостоятельно обычно сложно.

2. Недееспособный собственник

Еще один из признаков, о котором уже упоминалось выше, — недееспособный собственник. «Особенно внимательным нужно быть в том случае, когда владельцем продаваемого жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере.

Сейчас одна из самых распространенных мошеннических схем на вторичном рынке жилья, когда недвижимость продается собственником, имеющим психическое расстройство (точнее, его родственниками или опекунами)», — отметил Михаил Куликов.

Впоследствии такая сделка расторгается, а покупатель остается без денег и без квартиры. Причем иногда родственники или опекуны в день заключения сделки намеренно обращаются в психдиспансер с жалобами на состояние здоровья владельца квартиры.

[attention type=green]

А когда начинаются судебные разбирательства, продавец заявляет, что он вообще не помнит факта заключения сделки. В результате сделка признается недействительной. Что же касается выплаченных за жилье средств, то продавец может заявить, что не помнит факта передачи этой суммы.

[/attention]

Истребовать у него потраченные на покупку жилья деньги, особенно когда у собственника инвалидность и он нигде не работает, довольно сложно.

Поэтому при заключении сделки с таким продавцом требуется выяснить возможность проведения медицинского освидетельствования собственника врачом-психиатром или наркологом в день заключения договора отчуждения жилплощади. Однако даже эта мера не может гарантировать полную безопасность соглашения.

Сделка с недееспособным собственником — одна из самых распространенных мошеннических схем на рынке недвижимости ( Krakenimages.com/shutterstock)

3. Третьи лица

Иногда после покупки квартиры случается так, что появляются третьи лица, претендующие на жилье после продажи. Чаще всего подобные претензии поступают от бывших супругов, наследников, отказников и детей.

«Если с несовершеннолетними проблема заключается в самой процедуре сделки и «планов» родителей, то с остальным контингентом проблема может возникнуть как на самой сделке или при ее подготовке, так и после. Сделки с такими клиентами являются наиболее оспоримыми», — предупредил генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин.

Например, не получивший свою долю при разводе супруг вправе обратиться в суд. Поэтому здесь нужно нотариальное согласие супруга или фраза в договоре купли-продажи, что продавец на момент приобретения в браке не состоял. Либо можно отдельно оформить нотариальное заявление.

Если супруги состояли в браке, но дезинформировали покупателей, то это считается мошенничеством, что уголовно наказуемо. Также следует обратить внимание на утерю паспорта перед сделкой и сроки брака.

В том случае если квартира приобреталась до брака, а продается после развода, нормальная ситуация.

4. Скрытые наследники

С особым вниманием стоит покупать жилье у наследников, предупреждают эксперты. Несмотря на то что наследство по завещанию имеет приоритет перед наследством по закону, есть еще круг лиц, которым все равно полагается хоть и небольшая (в размере ½ того, что им полагалось бы по закону), но доля.

К ним относятся нетрудоспособные лица, которые находились на иждивении наследодателя. Это не только наследники первой очереди (родители, дети и супруги), но и более дальние родственники (братья, сестры, бабушки, дедушки, дяди, тети и т. д.).

Также право на обязательную долю имеют просто лица (не родственники), находившиеся на полном обеспечении умершего.

[attention type=yellow]

О наследниках можно узнать в беседе с собственником по косвенным фактам. «Также можно попросить нотариальное заявление от собственника в том, что он самостоятельно решит все вопросы в случае обнаружения других наследников и предъявления претензий к новому собственнику. Если такие лица проживали совместно с умершим, это будет отражено в выписке из домовой книги», — сказал Дмитрий Косьмин.

[/attention]

Помимо этого, нужно обращать внимание на наличие материнского капитала. Если квартира ранее покупалась с использованием данной субсидии, то у детей есть доля в квартире. Поэтому необходимо запросить выписку об использовании маткапитала.

«Бабушкина квартира», если ее продают молодые собственники, также может быть сигналом плохой сделки ( And-One/shutterstock)

5. Выписка из квартиры

Еще одна возможная проблема для новых собственников — выписка из квартиры. Бывают ситуации, когда владельцы недвижимости не выписываются из квартиры до ее продажи. Оформлением соответствующих документов они занимаются после заключения сделки и переезда на новое место жительства.

Порой это действительно связано с техническими особенностями сделки — документы еще не готовы, и оформление регистрации может задерживаться не из-за злого умысла продавца.

«Но иногда у продавцов нет четкого понимания, где они будут зарегистрированы после продажи своей квартиры. Подобная ситуация должна вызывать настороженность, особенно если собственники уклоняются от вопросов по поводу регистрации.

В таком случае потенциальный покупатель вправе отказаться от сделки, и это будет, возможно, правильнее, чем разбираться с последствиями покупки недвижимости с прописанными в ней гражданами», — советует эксперт из «Инком-Недвижимости».

6. Странное поведение риелтора

Признаком «опасной» квартиры может стать странное поведение риелтора. Например, он говорит, что на квартиру уже несколько претендентов, и давит на покупателя в вопросе принятия решения. Либо устраивает просмотры в определенное время.

«Известен случай, когда брокер показывал квартиру только в определенный временной промежуток и категорически отказывался делать это в другое время, более удобное для клиента. В результате выяснилось, что именно над этим домом в определенное время и по определенному маршруту пролетает самолет, что и пытался скрыть риелтор», — рассказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Поэтому лучше стоит самостоятельно посетить объект уже дополнительно, оценив сам район, дом и подъезд.

Наличие риелтора на сделке не поможет ее обезопасить ( Pop Paul-Catalin/shutterstock)

7. Продажа по доверенности

Продажа по доверенности также может быть рискованной. Например, был случай продажи квартиры, когда продавец проживала не в России, приехать на сделку не могла. По доверенности за нее действовала дочь, вспоминает глава «Азбуки жилья».

Люди купили квартиру, а дальше выяснилось, что пожилая мама страдает сильным психическим расстройством. Как была получена доверенность на продажу квартиры — непонятно.

Вторая дочь, которая проживает с мамой, обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной.

«Мама никакие деньги не получала, о доверенности ничего не помнит. Дочь, продавшая квартиру, уехала из России, ее место проживания неизвестно. В итоге квартира по суду была возвращена собственнику. Покупатель остался без квартиры и без денег», — рассказал эксперт.

8. Приватизированная квартира

Проблемы могут возникнуть, если квартира была приватизирована, причем даже не текущим продавцом, а предыдущими собственниками. Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних на тот момент проживающих.

В результате уже совершеннолетний, обделенный много лет назад долей в квартире несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу и потребовать выделить долю в квартире.

Поэтому стоит получить архивную выписку из домовой книги, чтобы быть уверенным в отсутствии лиц, претендующих на ваше жилье.

Резюме экспертов

Перед покупкой нужно тщательно проверить юридическую историю квартиры — нет ли каких-то обременений, долгов, недееспособных собственников или наследников.

Необходимо проверить все правоустанавливающие документы — договор приватизации, купли-продажи, дарения и прочие, чтобы убедиться в том, что собственник имеет право на распоряжение имуществом.

Если квартира приобретена в браке, то обязательно наличие согласия второго супруга на проведение сделки.

Также необходимо удостовериться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если долги есть, то обязательным условием совершения сделки становится их погашение до подписания договора купли-продажи либо покупателю дается скидка в размере суммы долга.

Потенциальным покупателям также лучше убедиться, что в понравившейся им квартире не было произведено неузаконенной перепланировки. В случае продажи объекта с неузаконенной перепланировкой собственник должен предоставить покупателю скидку — ее размер зависит от объема проведенных в квартире ремонтных работ и может доходить иногда до 1,5 млн руб.

Задолженность за коммуналку — еще один признак нехорошей квартиры ( Jonas Petrovas/shutterstock)

Список документов, которые нужно обязательно проверять перед покупкой квартиры:

• документ, по которому квартира приобреталась ранее (приватизация, дарение, договор купли-продажи и т. д.);
• свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая госрегистрацию права собственности на недвижимое имущество;
• документы из БТИ (экспликация и поэтажный план);
• документы о личности продавца (паспорт, для военнослужащих — военный билет, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство);
• выписка из домовой книги, по которой проверяем, кто был зарегистрирован ранее и сейчас;
• справку об отсутствии долгов по квартплате;
• нотариальное согласие супруга, если квартира является общей собственностью;
• разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей;
• выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов;
• нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долях и продается другая доля;
• справки из ПНД и НД.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f2408899a7947e5b891bedb

Стоит ли покупать апартаменты в Сочи: важные аргументы

Апартаменты в Сочи — сегмент обособленный. По своей сущности, они мало чем отличаются от квартир, однако, определенные нюансы все-таки есть.

На официальном сайте компании «Винсент Недвижимость» представлен каталог апартаментов в Сочи. Среди сотен предложений, вы гарантировано сможете найти вариант, устраивающий по цене, расположению и даже виду из окон!

Апартаменты — что это такое?

Повествование о том, стоит ли покупать апартаменты для отдыха, инвестирования и для жилья, мы предлагаем начать с определения. С юридической точки зрения, апартаментами называются нежилые помещения, расположенные в зданиях коммерческого назначения — гостиницах, отелях, бывших заводах, фабриках.

Несмотря на то, что жилыми по статусу эти помещения не являются, в них есть все условия для жизни. Как минимум, это двери, окна, коммуникационные и инженерные системы.

К слову, тарифы на коммунальные услуги в апартаментах рассчитываются как для коммерческих помещений. Иногда апартаментами называют и элитные квартиры, придавая им некую статусность и обособленность.

С правовой точки зрения это, конечно, не совсем корректно.

Отличительной чертой апартаментов также является высокий уровень внутреннего сервиса, предлагаемого их владельцам. Это еще один весомый плюс в вопросе того, стоит ли покупать апартаменты вместо квартиры.

Во многих комплексах и апарт-отелях владельцам не нужно переживать по поводу уборки, паркинга и прочих бытовых моментов.

В отдельных домах круглосуточно работает консьерж-сервис, специалисты которого всегда готовы прийти на помощь.

Назад к содержанию

Особенности апартаментов в Сочи

Как уже говорилось выше, сочинские апартаменты — это совершенно особенный сегмент, который одинаково хорошо подходит и для отдыха, и для инвестиций. Про выгоду вложений средств в недвижимость такого плана мы расскажем чуть ниже, а пока выделим основные особенности апартаментных комплексов в курортном городе:

1. Расположение в лучших районах;
2. Первоклассный сервис;
3. Престижный статус;
4. Охрана и безопасность;
5. Большой выбор предложений.

Также, пролистав виртуальный каталог на официальном сайте «Винсент Недвижимость», вы можете отметить для себя то, что большая часть объектов уже полностью готова для проживания и не требует дополнительных вложений. Внутри есть мебель, техника, климатическое оборудование. Некоторые апартаменты предлагаются к продаже с посудой, постельным бельем — готовность для жизни 100%!

Что касается расположения, то апартаментные комплексы находятся в самых престижных локациях курортного города — на берегу моря, в горах, на территориях элитных санаториев и пансионатов. Поэтому, если перед вами стоит вопрос — покупать ли апартаменты в Сочи для постоянного проживания, наш ответ будет однозначно утвердительным!

[attention type=red]

Чистый воздух, благоприятная экологическая обстановка, обилие зелени и солнца — это самые очевидные преимущества. Приятным бонусом во многих апарт-отелях идет близость к важным объектам городской инфраструктуры. Вы получаете уникальную возможность всегда быть в курсе ключевых событий жизни города, наслаждаться его достопримечательностями и прочими благами.

[/attention]

Зачем покупать апартаменты — вопрос достаточно распространённый. Отвечаем — для того, чтобы в полном объеме насладиться прелестями жизни в курортном городе, его прекрасной экологией, зеленью, солнцем и морем. Кроме того, владельцы такой недвижимости получают возможность преумножать свои доходы. Как? Об этом ниже.

Назад к содержанию

Инвестиционная привлекательность

Цена недвижимости в Сочи постоянно растет — это известная аксиома. Для апартаментов это особенно актуально. Расположенные в лучших районах, апарт-отели всегда пользуются спросом.

Заработать на апартаментах можно двумя способами:

1. Вложить деньги в строящийся объект и перепродать дороже;
2. Сдавать свою недвижимость в аренду и получать ежемесячный доход.

Первый вариант уместен в тех случаях, когда человек хочет получить большую выгоду за короткий временной промежуток. Второй — для людей, предпочитающих получать стабильный пассивный доход. Кроме того, во втором случае всегда сохраняется возможность продать апартаменты. Учитывая факт постоянного роста цен, выгода становится очевидна.

Цена аренды также постоянно растет вверх. Своего пика она достигает в разгар туристического сезона. В Сочи это лето и зима. Для сдачи лучше покупать апартаменты, расположенные в популярных у отдыхающих локациях — на берегу моря, в горах, в центре города. Такая недвижимость популярна не только в высокий сезон, но и в межсезонье.

Ответ на вопрос о том, стоит ли инвестировать в апартаменты будет положительным в любом случае! Даже если перед вами не стоит цель преумножения своих доходов, у вас будет своя собственная недвижимость в Сочи, куда вы сможете приезжать для того, чтобы абстрагироваться от всех забот, насладиться отдыхом и гармонией с окружающим миром.

Назад к содержанию

Стоит ли покупать апартаменты в Сочи?

Предлагаем подытожить все вышенаписанное и прийти к общему знаменателю. Апартаменты в курортном городе — это всегда прибыльное вложение средств, которое, к тому же, позволяет покупателю в полной мере насладиться благами и прелестями жизни!

Если вы думаете о том, выгодно ли покупать апартаменты в городе на берегу моря или нет, то сотрудники компании «Винсент Недвижимость» с большим удовольствием помогут вам проанализировать финансовую и инвестиционную выгоду, рассчитать примерный доход от сдачи и срок окупаемости.

Также мы с большим удовольствием проконсультируем вас и по другим аспектам, касающимся не только инвестиционной, но и юридической сферы. Расскажем, можно ли покупать апартаменты в выбранном вами жилом комплексе, каковы его особенности и преимущества.

Назад к содержанию

Источник: https://www.vincent-realty.ru/articles/stoit-li-pokupat-apartamenty-v-sochi-vazhnye-argumenty/

Стоит ли покупать квартиру в Сочи: плюсы и минусы

Многие хотят переехать в Сочи и жить у моря, но задумываются: а стоит ли это делать? Не будет ли потом сожалений? Недвижимость на курорте стоит по-разному, и, прежде чем осуществлять покупку, стоит узнать о плюсах и минусах этого дела.

Виды недвижимости в Сочи

Почти все, кто хочет переехать в этот курортный город, предпочитают жить в центре и вблизи у моря. Но такое жильё очень дорогое, дешевле есть только на окраинах. Также многие рассматривают вариант с покупкой частного дома или коттеджа, однако в этом тоже есть свои нюансы.

Сочинская недвижимость разделяется на 3 типа:

1. Эконом-класс — это квартиры, расположенные в “обычном” доме с домофоном, лифтом и дешёвой отделкой. Они отличаются сравнительно невысокой ценой, а если покупать на вторичном рынке, то приобрести “однушку” НЕ в центре города можно всего за 1,5 миллиона.
2. Комфорт-класс или элитные дома — такая недвижимость находится посередине между эконом-классом и бизнес-классом. Элитные жилые комплексы имеют закрытую придомовую территорию, качественную отделку и совсем небольшую площадь квартир — не более 50 кв. м.
3. Бизнес-класс — самый дорогой тип недвижимости на сочинском рынке. Такие дома имеют свои особенности: во-первых, они изначально строятся как многоквартирные и неоднократно проходят различные экспертизы. Во-вторых, в домах бизнес-класса обязательно есть консьерж в каждом подъезде, собственная охрана и система видеонаблюдения в доме и вокруг него. А в-третьих, минимальная площадь квартир начинается с 45 кв. м. Также на территории домов бизнес-класса имеются собственный бассейн, оборудованный паркинг и очень часто выход к собственному пляжу.

Также есть такой вид недвижимости, как “жилой гараж” — это помещения, оборудованные под квартиру-студию, но без коммуникаций.

Плюсы покупки

• Собственное жильё у моря. Даже если не планируется жить в Сочи круглый год, то во время отдыха можно не тратить средства на отели и пансионы, так как есть собственная квартира.
• Можно сдавать в аренду.

  В Сочи всегда много отдыхающих, которым можно сдать жильё в аренду и получить с этого хорошую прибыль. Люди приезжают на курорт не только летом, но и в другие сезоны, и желающие снять жильё будут всегда. Проблема состоит в том, что за квартирой нужно следить, а проживая в другом городе, делать это проблематично.

• Хороший климат. Некоторые переезжают на юг по медицинским показаниям, так как нуждаются в благоприятном здоровом климате. В этом случае покупка квартиры для переезда на ПМЖ будет хорошим решением.
• Можно найти недорогой вариант.

  Купить недорогую квартиру в Сочи можно, но она точно будет находиться далеко от моря и в доме эконом-класса. Если такой вариант устраивает, то проблем с выбором жилья не будет.

Минусы

Покупка квартиры имеет и обратную сторону:

• Дороговизна. Это относится к квартирам, расположенным у моря, в горах или в домах бизнес- и комфорт-класса. Если хочется жить в хороших и комфортных условиях, то за жильё придётся заплатить немаленькую сумму. Стоимость 1 кв. м. в таких квартирах начинается от 70.000 руб.
• Услуги риэлторов. Многие при покупке недвижимости в Сочи обращаются к услугам риэлторов, которые делают сильную наценку и, по словам многих людей, очень наглые и буквально “давят” на клиента, чтобы тот согласился на сделку. Поэтому лучше приобретать квартиру самостоятельно, не пользуясь услугами риэлторов. Или обращаться в агентство с хорошими отзывами и репутацией.
• Привязанность к недвижимости. Если человек покупает квартиру в Сочи, то у него появляется привязанность к этому месту, и он будет стараться ездить на отдых только туда. А в мире очень много интересных и красивых мест, в которых стоит побывать и которые по стоимости отличаются от отдыха в Сочи, где сервис далеко не европейский. На деньги, потраченные на покупку и ремонт жилья, можно путешествовать много лет по разным местам.
• Конкуренция. В Сочи постоянно строятся новые жилые комплексы эконом-класса, которых с каждым годом становится больше и больше. Владельцы, желающие сдавать недвижимость, являются конкурентами, и простои могут быть по полгода. А кому нужны убытки?
• Проблемы с поиском работы. Если переезжать в Сочи на ПМЖ, то нужно где-то работать, а устроиться по специальности в Сочи очень проблематично. Наиболее востребована сфера услуг, так как Сочи — курортный город. Также многие местные жители зарабатывают на продаже сувениров в сезонное время.

Особенности и вывод

Таким образом, покупать недвижимость в Сочи стоит только в том случае, если планируется там жить постоянно. Нужно помнить, что на окраинах города недвижимость не самого лучшего качества, а жильё в центре дорогое. Если всё-таки решено приобретать квартиру в Сочи, то нужно учитывать следующие факторы:

1. Жилой дом должен иметь официальные документы (разрешение на строительство, ДДУ и т.д.).
2. Застройщик не должен иметь судебных разбирательств и претензий.
3. Должен иметься статус квартиры, а не просто жилого помещения.
4. Ровная местность и развитая инфраструктура (больницы, школы, детские сады рядом).
5. В каждой комнате и кухне обязательно должно быть окно, а в квартире проведены центральные коммуникации.
6. Для тех, кто хочет жить близко к морю, стоит выбирать дома, расположенные на 1 или 2 береговой линии.
7. Лучше всего селиться в невысокие дома (4-5 этажей), так как в случае сильного землетрясения высокие дома начнут рушиться быстрее всего.
8. Нужно учитывать стоимость недвижимости в зависимости от района. Для центра Сочи 000 за 1 кв. м. — это нормально, а для окраин совсем нет.

Покупать жильё в курортном городе невыгодно для иногородних граждан, которые не планируют жить там постоянно. Для отпуска проще и намного дешевле выбрать хороший отель с качественным сервисом, собственным пляжем и разумной ценой.

Как средство для инвестирования, жильё в Сочи невыгодно — чтобы окупить стоимость потребуется более 20 лет, а если оно находится на окраинах города — все 30, если вообще получится окупить.

Источник: https://plusiminusi.ru/stoit-li-pokupat-kvartiru-v-sochi-plyusy-i-minusy/