Образец договора аренды дома с последующим выкупом

Типовой договор найма (аренды) жилого помещения с правом последующего выкупа – Договор аренды жилого помещения

г. _______________                                                                             «__»________ 20___ г.

Гражданин __________________________________________________________________,

                                                                                                     (фамилия, имя, отчество)

именуемый в дальнейшем Наниматель  (Арендатор),  с  одной  стороны  и

 ____________________________________________________________________________,

                                                    (наименование организации, предприятия)

именуем__ в   дальнейшем   Наймодатель   (Арендодатель),    в    лице

__________________________________________________________________________,

                                                        (должность, фамилия, имя, отчество)

действующего на основании ___________________________________________________,

                                                                                                          (наименование документа)

с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Наймодатель   (Арендодатель) предоставляет Нанимателю (Арендатору) в аренду принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: ____________________________________________________

_________________________________________________________________________

1.2. Указанная квартира имеет следующие характеристики:

• Общая полезная площадь – ____________________ кв.м.;
• Жилая площадь – _____________________________ кв.м.;
• Количество комнат _______________________________;
• Оценочная стоимость предоставляемой квартиры по документам БТИ

________________________________________________________ млн. рублей.

1.3. Право собственности Арендодателя на указанную квартиру подтверждается следующими документами: ______________________________________________

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

1.4. Арендодатель  гарантирует, что на момент заключения настоящего договора квартира не заложена, под арестом не состоит и не обременена никакими другими обязательствами.

1.5. Наниматель  использует арендованное имущество в течение всего срока  аренды  в  соответствии  с его целевым назначением (для проживания).

1.6. По истечении срока аренды либо в  иной согласованный с Арендодателем срок Наниматель имеет право выкупить у Арендодателя нанимаемую квартиру  по  цене _______________________________ рублей.

Отказ Арендодателя от заключения договора купли-продажи квартиры с Нанимателем не допускается.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Наниматель (Арендатор) обязан:

• вносить  арендную  плату  Арендодателю  сроки  и в порядке, установленном настоящим договором;
• в   период действия настоящего договора своевременно осуществлять все необходимые коммунальные платежи (за электроэнергию, пользование водой,  телефоном и другие) в  установленном  в  порядке. Оплата коммунальных услуг в арендную плату не входит;
• пользоваться квартирой исключительно в целях проживания;
• надлежащим образом относится к арендованному имуществу, использовать  его  соответственно  его назначению и техническим особенностям;
• соблюдать правила пользования жилыми помещения, в том числе правила   безопасности,  принимать  необходимые меры  к  сохранности квартиры и установленного в ней оборудования;
• содержать квартиру в надлежащем состоянии, в том числе за свой счет осуществлять текущий ремонт квартиры и установленного в ней сантехнического и иного оборудования;
• возмещать ущерб,  причиненный квартире и установленному в  ней имуществу по его вине;
• в случае отказа от заключения договора  купли-продажи  вернуть Арендатору  квартиру  в  исправном  состоянии  с  учетом  нормального износа;
• нести другие обязанности, установленные действующим законодательством для нанимателей жилых помещений.

2.2. Наниматель принимает на себя все риски,  связанные с порчей или потерей,  кражей или  преждевременным износом установленного в квартире оборудования,  происшедшие  во  время действия  настоящего договора.

В случае утраты или повреждения оборудования Наниматель обязан за свой счет отремонтировать или заменить  соответствующее имущество на любое другое имущество, приемлемое для Арендодателя.

2.3. Арендатор обязан информировать Арендодателя по всем вопросам   и   обстоятельствам,  имеющим отношение  к арендованному имуществу. Сообщения должны быть своевременными и полными.

2.4. Арендатор имеет право:

• вернуть арендованную квартиру Арендодателю до истечения  срока аренды, письменно предупредив Арендодателя об этом за ______________;
• преимущественное  по  отношению  к  другим  лицам право на заключение договора аренды на новый срок;
• преимущественное  по  отношению  к  другим  лицам право на приобретение  квартиры в собственность со всем установленным в нем на момент заключения настоящего договора оборудованием;
• допускать проживание в квартире любых лиц по своему выбору без передачи квартиры в поднаем (субаренду);
• приобрести  арендованное имущество  в собственность  путем покупки или по другим основаниям,  предусмотренным законом;  О своем выборе Арендатор должен сообщить Арендодателю за ____________________  до  истечения срока настоящего договора;
• осуществлять другие права, предоставленные нанимателям жилых помещений действующим законодательством и обычаями делового оборота.

2.5. Арендатор  может предоставить   в субаренду  (поднаем) предоставленную ему  ему  в  аренду  квартиру только  с  письменного согласия Арендодателя.

  Подобное согласие может содержаться в письме, телексе, телеграмме и т.п..

Право передавать арендованное имущество в субаренду  может  быть  также  предоставлено  Арендатору на основании    дополнительного  соглашения,  которое  будет являться неотъемлемой частью настоящего Договора.

2.6. Арендодатель обязан:

• передать   Арендатору  квартиру  и  установленное  в  квартире оборудование и другое имущество в исправном и состоянии в течение _________ дней после заключения настоящего договора;
• осуществлять за свой счет капитальный ремонт квартиры и замену изношенного оборудования;
• не чинить препятствий Нанимателю  (Арендатору)  в  правомерном пользовании арендованной квартирой;
• заключить с Нанимателем новый договор найма (аренды)  квартиры на  тот  же  срок  и  на  тех же условиях по истечении срока действия настоящего договора в случае отказа Арендатора от покупки квартиры  в соответствии с п. 1.6 настоящего договора;
• в течение  __________  дней  после  истечения  срока  действия настоящего   договора  заключить  договор  купли-продажи  квартиры  с Нанимателем на  условиях,  указанных  в п. 1.6  настоящего  договора.

Стороны  вправе  заключить  иной договор отчуждения квартиры в пользу Нанимателя (Арендатора).

2.7. В  период  действия настоящего  договора  Арендодатель  не вправе продавать, дарить или отчуждать иным способом квартиру третьим лицам.

2.8. В период действия настоящего договора Арендодатель также не вправе  передавать  квартиру в залог или обременять ее какими-либо иными  обязательствами,  не  связанными  с исполнением настоящего договора.

3. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Арендатор обязуется регулярно вносить Арендодателю арендную плату за пользование квартирой.

3.2. Арендная вносится _________________ и составляет _______________________  рублей в месяц.

3.3. На  основании  дополнительного  соглашения,  которое  будет  являться неотъемлемой частью настоящего Договора, расчеты по арендной  плате могут производиться услугами,  работами и в других, допускаемых законом, формах.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ

4.1 Арендодатель несет ответственность за все недостатки имущества, сданного  в  аренду,  если  эти недостатки препятствуют нормальному  использованию  его по назначению,  при условии, что эти недостатки существовали при заключении договора и не были и не  могли быть известны Арендатору.

4.2. Арендодатель отвечает перед Арендатором за все претензии, которые могут  возникнуть из прав третьих лиц,  которые ограничивают  или  препятствуют  пользованию  арендованной   квартирой   и   другим находящимся в ней имуществом, при условии, что Арендатор не знал и не мог знать о существовании прав третьих лиц при заключении договора

4.3. Арендатор возмещает Арендодателю все убытки, связанные с потерей,   повреждением арендованного имущества в порядке, установленном законодательством.

4.4. В случае отказа Арендодателя добровольно заключить  договор купли-продажи  квартиры  на условиях,  указанных в  п. 1.6 настоящего договора,  Арендатор вправе взыскать с Арендодателя штраф  в  размере _____%  от  суммы  сделки,  указанной  в п. 1.6,  а  также взыскать с Арендодателя все причиненные неисполнением договора убытки.

4.5. В  случае  несвоевременного  внесения  сумм  арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере ______% от  вовремя невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

4.6. Уплата  штрафных  санкций   не   освобождает стороны от возмещения  причиненных  неисполнением  или  ненадлежащим исполнением убытков в полном объеме.

СРОКА ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий  договор  заключен сроком на ___________________.

Договор вступает в силу с момента его заключения.

5.2. По истечении срока действия настоящего договора договаривающиеся стороны  обязались определиться по выбору одной из трех возможностей, предусмотренных в данном пункте:

• договаривающиеся стороны обязуются заключить договор купли-продажи арендованного  имущества  на условиях, указанных в п. 1.6, или иной договор отчуждения квартиры в пользу Арендатора;
• прекратят  свои  договорные  отношения  и  Арендатор  передаст квартиру и другое арендуемое имущество Арендодателю;
• стороны заключат новый договор аренды (найма) квартиры  на тех же условиях на новый срок.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Арендная  плата,  фактически  выплаченная  Нанимателем,  не входит в сумму сделки, указанную в п. 1.6.

7. ФОРС-МАЖОР

7.1.

Стороны освобождаются от частичного или полного  исполнения обязательств  по  настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств   непреодолимой   силы, возникших после заключения  настоящего  Договора  в  результате событий чрезвычайного характера, которые сторона не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными  мерами.  К  обстоятельствам  непреодолимой  силы относятся события, на которые участник не  может  оказать  влияния и  за возникновение которых   он не несет ответственности,  например, землетрясение, наводнение, пожар, а также     забастовка, правительственные постановления или распоряжения государственных органов.

8. УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

8.1. Все возможные споры,  вытекающие из данного договора или по поводу настоящего   договора, стороны   будут разрешать путем переговоров.

8.2. В  случае  недостижения согласия спорные вопросы решаются в судебном порядке.

9. СВЕДЕНИЯ О СТОРОНАХ

9.1. Арендодатель: _________________________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

9.2. Арендатор: ___________________________________________________________

                                                                                   (фамилия, имя, отчество)

_________________________________________________________________________

                                               (документ, удостоверяющий личность, номер, серия, кем и когда выдан)

_________________________________________________________________________

Подписи сторон:

Арендодатель: __________________________

Арендатор:    __________________________

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D1%82%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B9_%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BD%D0%B0%D0%B9%D0%BC%D0%B0_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B_%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F_%D1%81_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE%D0%BC_%D0%BF%D0%BE%D1%81%D0%BB%D0%B5%D0%B4%D1%83%D1%8E%D1%89%D0%B5%D0%B3%D0%BE_%D0%B2%D1%8B%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%B0/

Договор аренды дома с земельным участком: образцы оформления на длительный срок и посуточно, нюансы при сдаче с последующим выкупом

Аренда жилого дома не является очень популярной. Чаще всего снимается участок для проведения каких-либо праздников.

И для того, чтобы воспользоваться всеми преимуществами этого типа найма, следует знать все нюансы оформление договора аренды.

Договор аренды жилой дачи – это необходимый документ во время сдачи дачного участка, как для близкого человека, так и для совершенно незнакомых людей. Благодаря этому, обе стороны получают законную гарантию.

Условия найма имущества с земельным участком

Необходимо знать! При составлении документа необходимо указывать точный срок действия аренды.

Если этим пренебречь, то документ будет оформлен сроком на 5 лет, а аренда станет бессрочной.

Для составления документа необходимо следовать определенным правилам, это нужно, чтобы он соответствовал законодательству Российской Федерации и, в последствии, избежать многих проблем.

В сети интернет существует много образцов для арендования дачного дома, вот некоторые условия.

Согласно статье 609 ГК РФ свидетельство об аренде жилого помещения оформляется в письменном виде.

Обозначается объект сделки.

Об этом сказано в Гражданском Кодексе Российской Федерации пункт 3 статья 607.

Описываются технические параметры имущества. Указывается кадастровый номер земли, поскольку договор распространяется на земельный участок.

Для него указывается:

• размер площади;
• территориальное расположение;
• целевое назначение земли;
• разрешение на использование;
• характеристика границ;
• информация о дополнительной недвижимости, находящейся на земле.

Необходимо знать! Дачный дом арендуется как земельный участок, а коммерческое предприятие использует стандартный договор.

Документ должен быть доказательством того, что человек, который сдает жильё, является владельцем. Указываются точные данные документов, устанавливающих право собственности. Благодаря этому подтверждается легальность.

В документе должны быть указаны сроки заключения документа. В итоге, сделка будет доступна для регистрации государством. Если срок найма больше одного года, необходимо зарегистрировать обременение на имущество.

Указывается точная стоимость платы за жильё.

Описываются особенности внесения.

Эта информация будет необходима участникам сделки.

Устная договорённость в судах не является значимой, поэтому занижать плату нельзя.

Образец договора аренды дома с последующим выкупом

Иногда люди, которые снимают дом, решают приобрести арендуемый участок. На что необходимо обратить внимание в подобной ситуации?

1. По истечении этого срока стороны договариваются о выкупе имущества.
2. Составляется дополнительное соглашение в письменном виде.
3. Учитываются нормы, регулирующие процедуры по покупке, продаже жилья.
4. Арендная плата, производимая за арендный срок, может быть включена в стоимость жилья.
5. После передачи имущественных прав обращаются к регистратору. Это нужно для того, чтобы зафиксировать изменения в государственном реестре.
6. При расторжении договора необходимо уведомить арендодателя за 3 месяца. Это указано в п. 2 ст. 610 ГК РФ.
7. Документ должен соответствовать требованиям законодательства Российской Федерации.

Нужно ли регистрировать?

На удивление – не каждый договор регистрируется. Если аренда длительная, то она регистрируется в Росреестре. В п. 2 ст. 651 ГК РФ указано, что регистрацию проходят договора, которые заключаются на срок от одного года.

Необходимо знать! Если прибыль выходит больше 10 МРОТ, тогда налоговая служба регистрирует договор аренды.

Как правильно составить при посуточной аренде?

Для того, чтобы составить договор аренды на сутки указывается:

• адрес объекта;
• данные о нанимателе и наймодателе;
• стоимость ренты;
• адреса сторон;
• точное время проживания на объекте;
• состояние имущества;
• количество мебели, посуды, бытовой техники и так далее.

Для того, чтобы расторгнуть посуточный договор необходимо предупредить другую сторону за неделю. Аванс (сроком в один день проживания) не возвращается, если наниматель решил расторгнуть отношения.

Необходимо знать! Стоит позаботиться о внесении задатка. Потенциальные жильцы не всегда оказываются порядочными людьми.

Также должны быть указаны права и обязанности обеих сторон. Там можно встретить такие права и обязанности:

• использование жилого помещения только в качестве проживания;
• соблюдение правил пользования;
• гарантия сохранности имущества, мебели, напольных и настенных покрытий;
• стандартное время заселения и выселения равно 12:00.

Необходимо знать! При подписании договора, арендатор подтверждает, что вся техника исправно работает.

Подводя итоги, можно сказать, что независимо от условий соглашения между сторонами, необходимо следовать установленным законам и нормам.

Арендовывать жилое помещение стоит с особой внимательностью и осторожностью. Аккуратность и четкое следование правилам избавит от многих проблем и неприятностей в дальнейшем.

Подробная видео-инструкция по заполнению договора аренды жилых помещений:

Источник: https://astate911.ru/chastnyj-dom/dogovor-arendy.html

Образец договора аренды дома с последующим выкупом в 2020

Составление договора аренды дома с условием о выкупе должно проводиться с четким соблюдением требований законодательства. Нарушение закона влечет отказ в регистрации сделки в органах Росреестра, что влечет ее недействительность при заключении соглашения сроком от 1 года.

Впоследствии при несоблюдении требований правовой базы уполномоченный орган может отказать во внесении сведений о переходе права собственности на недвижимость на нового владельца, что влечет негативные последствия для сторон договора и материальные убытки. Как правильно составить договор и какие условия учесть, образец представлен в этом материале.

Сделка считается заключенной при урегулирировании всех существенных условий договора. В отношении аренды дома с выкупом к ним относятся указание:

• полных ФИО покупателя (арендатора) и продавца (арендодателя), их паспортные данные, адреса постоянной регистрации и фактического проживания;
• характеристики объекта недвижимости – дома, сдаваемого в аренду с последующим выкупом, при наличии – с земельным участком, если права на него установлены, их площадь, целевое назначение надела;
• размер ежемесячных платежей, полная стоимость договора, то есть выкупная стоимость строения;
• права и обязанности сторон;
• порядок внесения коммунальных платежей, оплаты других услуг обслуживающих компаний;
• формы оплаты – наличными средствами с получением расписки, на карту, на счет безналичным путем, путем зачета другой недвижимости или ценных предметов, другое;
• момент перехода права собственности при условии внесения полностью выкупной цены к назначенному моменту;
• порядок возврата или зачета платежей в счет стоимости дома при досрочном расторжении договора по инициативе продавца или при допущении нарушений со стороны покупателя.

При отсутствии указания на выкупную цену и момента перехода права собственности на недвижимость договор признается недействительным в связи с отсутствием существенных условий.

Дополнительно в договор могут включаться такие условия, как возможность повышения выкупной цены на определенный процент с каждым годом. Это требование учитывает экономические показатели, такие как уровень инфляции.

Желательно определить порядок решения споров. Для начала нужно попробовать решить конфликтную ситуацию путем обмена письмами или претензиями.

На практике стороны могут столкнуться с форс-мажорными обстоятельствами, как болезнь или смерть одной из сторон договора. Для таких случаев необходимо предусмотреть порядок зачета сумм или возврата внесенных платежей в счет стоимости дома.

Либо, как вариант, можно предусмотреть оформление страховки, которая понадобиться также для компенсации рисков неправомерного использования переданного в пользование имущества, его порчи.

Аренда дома с последующим выкупом рассматривается на этой странице.

Основным отличием договора с последующим переходом собственности на объект недвижимости является указание на выкуп.

Арендные ежемесячные или поквартальные платежи должны расцениваться как взносы в счет оплаты стоимости квартиры, иначе они будут засчитаны как обычные взносы за пользование чужим имуществом.

Таким образом, договор отражает элементы аренды и соглашения о купле-продаже одновременно. Обязательно в документе должна присутствовать фраза по типу «имущество передается в аренду на срок в Х лет с правом последующего выкупа».

Также возможно заключение договора с такими формулировками, как оплата арендных платежей и выкупной стоимости или только платежей в счет стоимости квартиры. Соответственно, обязательно должна указываться полная стоимость недвижимости и размер взносов.

Обязательно указание на то, что продавец обязуется передать имущество в собственность после внесения определенных платежей, то есть выплаты выкупной стоимости в полном объеме.

Одновременно покупатель, он же арендатор, может приобрести имущество в собственность, или отказаться от такого права, поскольку обязанность не может в таких пределах возлагаться на него по закону.

Образе договора скачайте здесь.

Составление

Договор оформляется в письменной форме, заверять его у нотариуса не требуется. Если срок действия аренды с выкупом составляет более 1 года, то обязательно требуется регистрация обременения как ограничение по распоряжению недвижимостью в органе Росреестра по месту нахождения жилья.

Если срок не определен, то по закону он принимается равным 5 годам, соответственно, обязательно обращение в регистрирующий орган.

При обращении в Росреестр договор составляется в трех идентичных экземплярах. Их в оригинале лично или по доверенности подписывают стороны договора.

Передаются они на регистрацию в полном комплекте, желательно подписание актов приема-передачи для установления даты фактического пользования имуществом.

Заключение договора аренды с выкупом представляет такой риск для покупателя, как возможность осуществления сделок с недвижимостью до момента истечения срока для перехода права собственности в связи с выплатой полной стоимости дома.

Во избежание таких последствий рекомендуется заключать договор сроком от 1 года  и проводить обязательно регистрацию в Росреестре.

В этом случае в базу недвижимости будут занесены сведения об ограничении в виде аренды и передать в качестве залога банку, продать или иным способом реализовать имущество будет сложнее. Для этого потребуется, по сути, согласие арендатора или расторжение договора с ним.

Также в качестве рисков можно предусмотреть возможность ареста дома, если продавец объявил себя банкротом или имущество находится в залоге, ипотеке по договору с банком, или по судебному решению о его изъятии в счет долгов.

Сроки

Период действия договора аренды с выкупом не является существенным условием сделок подобного типа. Однако при заключении соглашения это становится необходимостью в связи с определением периода выплаты выкупной цены в течение срока действия договора.

Аренда с выкупом – редкое явление на практике. Характерна она для отношений близких родственников. Однако имеет такая схема приобретения жилья ряд несомненных преимуществ:

• для продавца возникает источник пассивного дохода в виде сдачи жилья в аренду при получении ежемесячной прибыли;
• для покупателя есть возможность приобрести жилье при условии, по сути, рассрочки;
• такая сделка представляет гарантию от порчи имущества как для продавца, так и покупателя в арендных отношениях.

Договор может расторгаться досрочно. Этому моменту лучше посвятить целый раздел соглашения, в котором нужно предусмотреть все возможные варианты отказа от выкупа и аренды, порядок компенсаций и наложения неустоек.

Связано заключение договора аренды на длительный срок и с множеством рисков. К примеру, стоимость жилья за 5-10 лет может значительно увеличиться.

Способствует этому не только инфляция, но и возможное обустройство инфраструктуры рядом с домом, проведение ветки метро, возведение популярного развлекательного комплекса и др.

Нужно ли регистрировать

Регистрация договора аренды с последующим выкупом обязательна только в тех случаях, когда срок ее действия составляет более 1 года или не определен и принимается равным 5 годам по закону. 

Отсутствие регистрации на договоры влечет недействительность договора, ее ничтожность. Стороны не смогут ссылаться на его условия, как на законные основания, для получения компенсаций или взыскания убытков.

Они должны будут вернуть все полученное по такой сделке и привести права в первоначальное состояние.

То есть если осуществлен переход права по договору, но сделка не зарегистрирована в Росреестре, такое действие не признается законным и не влечет правовых последствий.

При передачи документов в регистрирующий орган проверяется соответствие текста договора требованиям закона, проводится анализ правоустанавливающих бумаг и основания для перехода права собственности.

Регистрационные действия осуществляются в срок до 14 дней. Подать заявление с бумагами можно как через отделение Росреестра по месту нахождения недвижимости, так и онлайн через сайт Госуслуги или Многофункциональные центры.

Забирать заверенный документ, однако, все равно придется в регистрирующей органе, где осуществляется помещение сведений о недвижимости в единую государственную базу.

Как оформить договор аренды дома между физическим и юридическим лицом, читайте здесь.

Какие нужны документы для регистрации договора аренды земельного участка, узнайте в этой статье.

Источник: http://kvartirkapro.ru/obrazec-dogovora-arendy-doma-s-posledujushhim-vykupom/

Аренда дома с выкупом в 2020 году: образец договора

Существуют разные варианты приобретения жилья: покупка за наличные, в ипотеку или по договору пожизненного содержания (ренты).

Наряду с этими способами есть малоиспользуемая схема покупки жилья – аренда дома с выкупом.

В этой статье раскроем основные понятия такого способа, разберем, как заключить договор аренды с последующим выкупом, а также какие есть недостатки и преимущества сделки.

Найм недвижимости с выкупом: общие понятия

Гражданский кодекс (далее – ГК РФ) в ст. 624 предусматривает аренду имущества и выкуп. Такой способ покупки жилья можно назвать лизингом, который регламентируется ФЗ № 164 от 29.10.1998 «О финансовой аренде (лизинге)». Что касается аренды с правом выкупа, то к ней применяются нормы ГК РФ (главы 30 и 34).

Аренда с выкупом – это один из видов договорных отношений, при котором имущество предоставляется нанимателю во временное пользование за плату и переходит в собственность после внесения выкупной цены. Это означает, что любой человек может арендовать дом, проживать в нем определенное время и в дальнейшем купить.

Важно! Сумма арендных платежей не может включаться в счет выкупной цены. Последняя должна быть прописана в соглашении и оплачивается отдельно.

Отличие лизинга от аренды с выкупом в том, что договор лизинга заключается с организацией и в сделке участвуют всегда 3 стороны.

Оформление сделки аренды дома с последующим выкупом: подробная инструкция

Данный способ приобретения жилья включает в себя элементы договора аренды и купли-продажи. Соглашение обязательно заключается в письменном виде и должно быть зарегистрировано в Росреестре, поскольку все обременения на недвижимость фиксируются в ЕГРН.

Что нужно делать при оформлении сделки:

Шаг 1. Найти продавца и/или арендодателя. В сделке участвуют 2 или 3 стороны:

• арендодатель;
• арендатор;
• покупатель.

Ими могут быть как физические, так и юридические лица.

Для поиска продавца можно воспользоваться досками объявлений в сети Интернет, подать заявку непосредственно в офисе, на официальном сайте банка или другой организации.

Шаг 2. Подготовить документы. Для составления договора потребуется определенный набор документов:

• паспорта участников сделки;
• правоустанавливающие и прочие документы на дом (выписка из ЕГРН, свидетельство о регистрации, договор дарения, купли-продажи и т. д.);
• доверенность (если есть представитель одной из сторон);
• регистрационные документы юр. лица.

Шаг 3. Составить договор. Договор составляется в простой форме и не требует нотариального заверения. Его можно написать самостоятельно и бесплатно от руки или в текстовом редакторе, соблюдая определенную структуру:

• реквизиты сторон – ФИО, адрес, паспортные данные, телефон;
• описание дома – адрес, техническая характеристика здания (площадь, количество этажей, комнат и т. д.);
• условия сделки;
• права и обязанности участников сделки;
• ответственность за нарушение условий соглашения.

В договоре обязательно указываются порядок перехода собственности, срок и размер выплат – т. е. период, в течение которого выплачиваются арендная плата и выкупная стоимость.
Выкупная стоимость может выплачиваться как частями, так и единовременно.

Дополнительно соглашение может иметь пункт, предусматривающий индексацию платежей, возможность прописки арендатора и членов его семьи, и обязательно указываются условия расторжения договора.

Также законом предусмотрено право арендодателя получить первоначальный взнос, его размер должен быть согласован с арендатором и покупателем (если есть) – он обязательно фиксируется в соглашении. Как правило, такой взнос составляет не более 15% от стоимости дома.

Образец договора аренды дома с последующим выкупом

Преимущества и недостатки аренды с выкупом

У любого способа покупки жилья есть свои плюсы и минусы. В таблице представлены преимущества и недостатки для арендатора – будущего покупателя и для арендодателя – продавца дома.

 При купле-продаже дома таким способом не всегда присутствуют вышеперечисленные недостатки. Например, если договор заключен между сторонами, у которых доверительные отношения, то можно сначала составить стандартный договор аренды, а после окончания срока подписать дополнительное соглашение, где указывается, что сумма арендных платежей засчитывается в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ).

Вас также может заинтересовать: как расторгнуть договора аренды земельного участка.

Подведем итоги

Как ранее упоминалось, договор аренды с последующим выкупом заключается и с юридическими лицами. Такую программу наряду с ипотекой предлагают кредитные организации. Если заключать договор с ними, то разницы практически нет.

Пример расчета ипотеки:

• Стоимость дома – 600 000 р.
• Первоначальный взнос – 120 000 р.
• % ставка – 13% годовых
• Срок кредита – 36 месяцев.

В итоге ежемесячный платеж составит 16 173 р.

При расчете аренды с выкупом на сайте Сбербанка сумма платежей при тех же условиях составит 16 116 р.

А если выкупать дом напрямую у собственника, то есть возможность договориться о более низких арендных платежах и о включении этих платежей в выкупную цену. Также цена будет отличаться из-за отсутствия посредников и выплат дополнительных комиссий.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/dom/arenda-s-vykupom

Договор аренды недвижимости с правом выкупа

Договор аренды недвижимости с правом выкупа в правоприменительной практике рассматривается как смешанный, т. к. совмещает в тексте условия по обязательствам, характерным для договоров купли-продажи и аренды.

Особенностью такой сделки является согласование порядка и условий выкупа, которые могут быть закреплены как в тексте самого документа, так и в дополнительном соглашении.

В статье далее мы расскажем, как заключается рассматриваемое соглашение, а также представим образец договора аренды недвижимости с последующим выкупом.

Изображение для статьи приобретено в фотобанке Shutterstock

Договор аренды с последующим выкупом. Общие положения

Правовое регулирование порядка заключения договоров аренды недвижимости, предполагающих возникновение у арендатора права выкупа, производится Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ):

• по условиям в части аренды — гл. 34;
• по условиям в части купли-продажи — § 1 и 7 гл. 30.

Законодателем в ст. 421 ГК закреплен принцип свободы договора, предоставляющий гражданам и организациям самостоятельно определять условия и правовые последствия при заключении соглашений.

Такая возможность способствует оформлению смешанных договоров, совмещающих в себе условия двух и более их видов.

При этом на законодательном уровне регламентируются лишь основные правила и принципы проведения тех или иных сделок, стороны же вправе указать в соглашении любые другие правила, если те не противоречат закрепленным в законе.

Договор аренды недвижимости с правом покупки — возмездный и консенсуальный. По условиям такой сделки одна сторона передает другой в аренду на определенный срок недвижимость и обязуется при внесении полной выкупной цены передать предмет сделки в ее собственность арендатора, другая — берет обязательство по своевременному внесению арендных платежей, выплаты по окончании определенного срока выкупной цены за имущество и получения его в собственность.

На практике заключенное соглашение включает одно из следующих условий перехода в собственность арендованной недвижимости (ст. 624 ГК РФ):

• по истечении определенного времени;
• после выплаты установленной соглашением выкупной цены в полном объеме.

Выкупная цена, в зависимости от достигнутых договоренностей, может как включаться в арендные платежи, так и вноситься по окончании срока аренды. Перешедшим в собственность имущество считается после полной выплаты выкупной цены и государственной регистрации перехода права.

Форма договора аренды с выкупом недвижимости

В отношении описываемого в статье вида сделок действует специальная норма (ч. 3 ст.

 609 ГК), закрепляющая, что в случае заключения договора аренды недвижимости с последующим выкупом оформление осуществляется в форме, предусмотренной законодательством для договора купли-продажи недвижимого имущества. Требования же, предъявляемые к форме такого, закреплены в ст. 550, 551 ГК РФ и предполагают:

• Письменное оформление сделки.
• Составление одного документа, содержащего подписи обеих сторон.

При этом ГК прямо закрепляет виды сделок, подлежащих государственной регистрации, и договор аренды недвижимости, заключенный на срок до 12 месяцев, в их число не входит. Регистрация обязательна лишь для соглашений, заключенных на более длительный срок, в связи с чем стороны часто оформляют контракты на 11 месяцев с последующей пролонгацией на тот же или иной срок.

По окончании срока аренды и выплаты выкупной цены арендованная недвижимость подлежит передаче арендатору. Факт перехода права собственности подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 223 ГК РФ) — только после этого у арендатора возникает право собственности. После выплаты выкупной цены платить арендные платежи не нужно, т. к. договор аренды в связи с этим прекращает свое действие.

Стороны договора аренды с правом выкупа нежилого помещения и их обязанности

В качестве участников договора аренды недвижимости с последующим выкупом, несмотря на наличие в нем элементов купли-продажи, выступают:

• арендодатель — как правило, собственник имущества (исключение — субаренда), который передает другой стороне объект недвижимости в аренду, а после выплаты выкупной цены — в собственность;
• арендатор — лицо, заключившее с собственником недвижимости соглашение об использовании имущества с возможностью его выкупа при условии внесения арендной платы и возмещения согласованной стоимости.

Поскольку договор является смешанным и включает условия купли-продажи, допустимо именовать стороны также как покупатель и продавец соответственно.

Правовой статус сторон определяется с учетом условий сделки и предполагает возложение на арендодателя (продавца) следующих обязанностей:

• предоставить недвижимость во владение и пользование другой стороне;
• осуществлять капитальный ремонт до момента выплаты выкупной цены и перехода права собственности к арендатору;
• нести расходы по уплате налогов и сборов.

Этот перечень не является исчерпывающим, дополнительные условия могут быть определены в договоре.

Арендатор (покупатель) обязан:

• уплачивать арендные платежи в установленные договором сроки в оговоренном там же порядке;
• производить текущий ремонт помещения;
• нести расходы на содержание имущества.

Данный перечень также может быть расширен условиями договора, определенными сторонами.

В соглашение могут включаться и прочие условия, в том числе касающиеся перехода риска случайной гибели недвижимости, содержания имущества и возложения на одну из сторон расходов по государственной регистрации сделки.

Существенные условия, образец договора аренды недвижимости с последующим выкупом

Существенными признаются условия договора, подлежащие обязательному согласованию сторонами и закреплению в заключаемом соглашении. Если они не определены, впоследствии договор может быть по инициативе любой из сторон (равно как и иного заинтересованного лица) признан в судебном порядке незаключенным.

Существенными для договоров аренды недвижимости с последующим выкупом являются следующие условия:

• предмет, то есть имущество, которое арендатор передает арендодателю;
• выкупная цена, то есть сумма, которую должен выплатить арендодатель;
• условия и порядок выплаты выкупной цены.

Как видите, срок аренды существенным условием не является, т. е. сделка может быть заключена как на определенный срок, так и бессрочно. В случае неограниченного срока аренды переход права собственности к арендатору возможен только после выплаты выкупной цены в полном объеме.

Выплата выкупной цены может осуществляться и на периодической основе (как арендные платежи), и посредством единовременного взноса по окончании срока аренды. Если договор содержит условие о выплате выкупной цены совместно с арендными платежами, следует включить стоимость имущества в размер платежей, предварительно разделив ее на количество месяцев аренды.

Образец договора аренды с последующим выкупом, в котором отражены все его существенные условия, доступен для скачивания на нашем сайте.

Скачать образец

Основания и порядок досрочного прекращения договора

Принцип свободы договора предполагает право не только на свободное заключение соглашений, но и на их расторжение в любой момент с учетом интересов каждой из сторон. Расторжение сделки по аренде недвижимости, в том числе предусматривающей право выкупа, осуществляется:

• По соглашению сторон. В этом случае арендатор и арендодатель подписывают письменный документ, в котором указано, что договор аренды расторгается.
• По инициативе арендатора, в случаях, предусмотренных законом и договором.
• По инициативе арендодателя, в случаях, предусмотренных законом и договором.

Как составить соглашение о расторжении договора, читайте в другой нашей статье. Об одностороннем же отказе сторон от исполнения сделки расскажем подробнее здесь.

Односторонний отказ от сделки

Законодателем предусмотрено право любой из сторон на расторжение сделки в одностороннем порядке до момента надлежащего встречного исполнения, произведенного другой стороной.

В части договора аренды, закрепляющего за арендатором право выкупа арендуемой недвижимости, встречным исполнением для арендодателя является передача в собственность арендатору объекта, для арендатора — выплата выкупной цены.

Таким образом, арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения договора до момента выплаты выкупной цены, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество и т. д. (ст. 619 ГК РФ). Указанный перечень причин не является исчерпывающим и по решению сторон может быть расширен.

Арендатор же может потребовать расторжения сделки в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество, чинит препятствия в пользовании им, не осуществляет капитальный ремонт. Кроме того, расторжение возможно и в случаях, когда недвижимость не отвечает условиям сделки (например, площадь ее существенно меньше, чем предусмотрено договором).

***

Итак, рассматриваемое соглашение является смешанным, поэтому к нему применяются условия, актуальные как для договоров купли-продажи, так и для договоров аренды.

Особое внимание следует уделить порядку выплаты выкупной цены и перехода права собственности на арендованную недвижимость.

Образец договора аренды недвижимости с правом выкупа, представленный по ссылке выше, позволит составить представление о том, как выглядит юридически правильно составленный документ такого рода.

***

Еще больше интересной и полезной информации здесь: https://nsovetnik.ru/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/nsovetnik/dogovor-arendy-nedvijimosti-s-pravom-vykupa-5ba8ab6b9e3da200a98eabe0