Перевод недвижимости с ООО на физ. лицо-собственника (взаимозависимая сделка).

Перевод собственности из ООО в частную

В данной статье подробно рассказывается про перевод собственности из ООО в частную, и все что об этом надо знать.

Ситуации, когда необходимо вывести активы из компании и передать их учредителю (физическому лицу) или другому юридическому лицу, не редки.

И касаться это может не только основных средств и акций, но и объектов недвижимости или товаров. Для этого может быть множество причин, от самых банальных до крайне неприятных.

Например, возможность применения более благоприятного налогового режим. Ставка налога на имущество физического лица несколько ниже, чем на имущество организации. Или же требуется закрыть ООО и зарегистрировать ИП.

Уважаемые читатели! Наши статьи рассказывают о способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 555-93-50. Это быстро и бесплатно!

Какой способ при переводе собственности из ООО в частную является наиболее выгодным, чтобы и компания и физическое лицо не понесли слишком большие потери в виде налоговых выплат?

Наиболее простой способ

Пожалуй, наиболее быстрым вариантом является продажа собственности по заниженной стоимости. При этом в обязательном порядке организацией оплачивается налог на прибыль согласно ст.

249, 250 НК РФ и НДС согласно подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, какой бы низкой не была продажная цена.

Но, в конечном итого, продажа активов по цене ниже рыночной позволит компании в будущем оптимизировать оплаченные налоги.

[attention type=yellow]

Если продавец применяет УСН, то налоговый вычет будет меньше. Но при этом приходится изыскивать средства на выкуп, по сути, своих же активов.

[/attention]

Такая схема походит для активов малоценных или сильно изношенных, которые можно реализовать быстро. Но при этом все же необходимо продумать деловую цель. Ведь если продажа активов происходит собственнику компании (физическому лицу) и имеет достаточно крупный размер, то, согласно разделу v. 1 НК РФ, сделка может стать контролируемой.

Можно подобрать аргументы для обоснования продажи по низкой цене. Например, необходимость срочно погасить кредит или же долговые обязательства, кризис, в конце концов.

Но при обоюдном согласии сторон дело можно решить иначе. Например, передача активов по решению суда. Основанием могут служить просроченные долги по займу, которые создаются искусственно.

Или кредитор (физическое лицо) может наложить взыскание на заложенное имущество. Чтобы избежать продажи залога с торгов, от должника (компании) необходимо получить нотариально оформленный отказ. Ну, а после этого, опять же намеренно, нарушаются договорные обязательства, в результате чего залог переходит в собственность кредитора по сравнительно небольшой стоимости.

При такой схеме деловые цели дополнительно обосновывать не придется, т.к. активы уходят их компании в принудительном порядке. А уплату налогов придется производить, как и при обычной сделке купли-продажи, т.е. НДС, налог на прибыль, а при УСН – единый налог.

Альтернатива продаже

Если при выводе активов требуется снизить налоговые отчисления, есть два варианта:

• выход участника из организации. Передача имущества в результате выбытия не является реализацией, если его стоимость соразмерна первоначальному взносу.
• ликвидация организации и перераспределение имущества между его участниками (подп. 5 п. 3 ст. 39 НК РФ). В этом случае не нужно уплачивать НДС и налог на прибыль. Но физическому лицу придется уплачивать НДФЛ в размере 13%.

В случае ликвидации налоговый кодекс не определяет специальный порядок по обложению доходов налогами. Использовать для уменьшения налоговых отчислений с доходов по подп. 2 п.1 ст. 220 НК РФ возможности нет. Если же планируется дальнейшая работа ООО, то этот вариант не подходит.

При первом варианте, т.е. выходе из ООО, участнику выплачивается компенсация соразмерная его доле в УК, которая определяется на основании данных бухгалтерской отчетности по закону от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ. Компенсация может быть выражена как в денежном, так и в натуральном эквиваленте.

С тем, чтобы и компания не лишилась налоговых преимуществ и участнику избежать выплаты НДФЛ, физическому лицу имеет смысл выход из ООО совместить с продажей доли. При этом НДФЛ уменьшается на сумму понесенных затрат.

Согласно п. 2 ст. ст. 23 закона от 08.02.98 № 14-ФЗ при соблюдении ряда условий организация обязана выкупить долю. Выкупить долю без ее продажи не представляется возможным. А это, в свою очередь, приводит к выбытию участника.

[attention type=red]

В таком случае это не является реализацией, как уже было описано выше (подп. 5 п. 3 ст. 39 НК РФ). НДС же при этом уменьшается на сумму затрат, которые понес участник.

[/attention]

И при этом не придется уплачивать ни НДС, ни налог на прибыль, ни НДФЛ.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

+7 (800) 555-93-50 (Регионы РФ)

+7 (495) 317-12-91 (Москва)
+7 (812) 429-74-51 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Для того, чтобы можно было применить такую схему, требуется соблюдение ряда условий. ООО должно иметь хотя бы двух участников. В уставе должно быть прописан запрет на продажу долей третьим лицам.

При выводе активов налоговый кодекс по-прежнему оставляет некоторый простор для выбора решений. Поэтому, если требуется вывести активы, можно подобрать еще какой-то нетиповой вариант.

В этой статье вы узнали, про перевод собственности из ООО в частную. Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок». Просто оставьте на нашем сайте заявку, и наши юристы вам перезвонят.

Источник: https://www.cherlock.ru/articles/perevod-sobstvennosti-iz-ooo-v-chastnyu

Переоформление недвижимости с ооо на физ лицо

Действующее законодательство оставляет достаточно возможностей, чтобы застраховать себя от неприятных ситуаций, связанных с покупкой и продажей коммерческой недвижимости.

В зависимости от цели приобретения объекта, можно оформить покупателем: Планируется ли продажа этого имущества на протяжении 3 – 5 лет. Есть ли в собственности другие подобные объекты.

Для какого вида деятельности приобретается недвижимость.

Как можно перевести ООО в ИП: все нюансы подобной реорганизации

Обычно желание стать юридическими лицами возникает у тех предпринимателей, которые хотят расширить свою деятельность.

В этом случае действительно может быть оправдано увеличение бухгалтерской работы. Если фирма была зарегистрирована как ООО.

но при этом сам бизнес не особо крупный и расширять деятельность не планируется, то тогда есть смысл перевестись на более простую организационно-правовую форму для упрощения работы.

Вопросы и ответы

Суть проблемы: Собственник ООО (99%) хочет вывести из состава ООО офис и оформить его на себя. В составе ООО еще один человек (1%) — родственник, он же ген.дир-р и бухгалтер.

Доля основного владельца 4млн, площадь офиса 290м2. Какая схема вывода недвижимости менее затратная по налогам? Т.к. деньги просто перекладываются из одного кармана в другой, терять хочется как можно меньше.

На мой взгляд, оптимальный и самый простой вариант — продажа помещения по цене ниже его остаточной стоимости.

В результате ООО заплатит по сделке только НДС, если оно вообще является плательщиком этого налога. Единственная неприятность — учредитель и ООО считаются взаимозависимыми лицами.

Поэтому налоговая вправе контролировать цены по этой сделке. Поэтому если выясниться, что цена занижена налоговая будет вправе доначислить все налоги исходя из рыночной цены этой недвижимости. Правда, как показывает практика, налоговики не в состоянии обосновать рыночную цену.

Поэтому по данному вопросу они часто проигрывают в судах. Действительно, достаточно проблематично узнать рыночную цену конкретного помещения. Тем более, что суды часто не устраивает их оценка данная независимым оценщиком.

По их мнению это не доказывает «рыночность» цены.

У налоговой один оценщик с одной ценой, у вас может быть другой.

))). У моего клиента возникает вопрос: а почему я должен обратно покупать? Ведь деньги платил я первоначально?

Оценка имущества, увеличение рыночной стоимости здания как-то не особо его вдохновляет. Буду думать. ага, а физикам куда вы денете?13 % НДФЛ он будет платить))))))контрола под слив но надо полностью обезопасить себя, есть множество способов перевести имущество и даже через суд на основании решения суда)

Тема: Как перевести недвижимость из ООО на физическое лицо?

Почему?

Посто тут нюанс. Учередитель не вправе вмешиваться в деятельность общества.

Здание/помещение было вкладом в УК или преобретено в процессе работы?
Если и учередитель и директор одно и то же лицо, то другой вопрос. Или например здание продается директором.

Фирма продолжает работать. Позже происходит смена директоров. И новый пишет заявление в органы на старого.

Мол так и так. Во преки законным интересам общества, стрый ГД продал помещение, чем нанес ущерб обществу. Далее я думаю понятно развитие событий.

Почему?

[attention type=green]

Посто тут нюанс. Учередитель не вправе вмешиваться в деятельность общества. Здание/помещение было вкладом в УК или преобретено в процессе работы?
Если и учередитель и директор одно и то же лицо, то другой вопрос.

[/attention]

Или например здание продается директором. Фирма продолжает работать. Позже происходит смена директоров.

И новый пишет заявление в органы на старого. Мол так и так. Во преки законным интересам общества, стрый ГД продал помещение, чем нанес ущерб обществу.

Далее я думаю понятно развитие событий.

Дарение юридическим лицом физическому лицу

Дарение между организацией и физическим лицом, по общему правилу оформляется договором дарения (ст. 572 ГК ).

По нему, организация безвозмездно передает или обязуется передать какую-либо вещь, имущественное право или освободить одаряемого от имущественной обязанности.

Обратим внимание, что такой договор не может содержать какой-либо имущественной обязанности или встречного представления одаряемого, иначе он будет ничтожным .

Если стоимость подарка, передаваемого юр.

Источник: https://myeconomist.site/pereoformlenie-nedvizhimosti-s-ooo-na-fiz-lico-19287/

Как вывести недвижимость из ооо на физ лицо

» Ооо » Как вывести недвижимость из ооо на физ лицо

Действующее законодательство оставляет достаточно возможностей, чтобы застраховать себя от неприятных ситуаций, связанных с покупкой и продажей коммерческой недвижимости. В зависимости от цели приобретения объекта, можно оформить покупателем: Планируется ли продажа этого имущества на протяжении 3 – 5 лет. Есть ли в собственности другие подобные объекты. Для какого вида деятельности приобретается недвижимость. Обычно желание стать юридическими лицами возникает у тех предпринимателей, которые хотят расширить свою деятельность.

В этом случае действительно может быть оправдано увеличение бухгалтерской работы. Если фирма была зарегистрирована как ООО.

но при этом сам бизнес не особо крупный и расширять деятельность не планируется, то тогда есть смысл перевестись на более простую организационно-правовую форму для упрощения работы.

Как передать физлицу активы компании с минимальной налоговой нагрузкой

На практике иногда возникает необходимость перевести активы из собственности юридического лица в собственность физлиц — как правило, владельцев компании. Чаще всего речь при этом идет об основных средствах. Но иногда подобная необходимость возникает и в отношении товаров, незавершенного производства или строительства, акций или долей.

Причин тут может быть несколько. Например, защита активов от рейдеров или кредиторов в преддверии возможного банкротства компании. Часто также преследуется цель перевода недвижимости под более благоприятный налоговый режим.

Ведь физическое лицо вместо налога на имущество организаций платит налог на имущество физлиц, ставки которого гораздо ниже.

Особенно актуально это с учетом постепенного перехода организаций на уплату налога с кадастровой стоимости.

Кроме того, физическое лицо, получив активы в собственность, может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и перейти на спецрежим — упрощенную или даже патентную систему налогообложения.

Налога на имущество физлиц в этом случае не будет вообще, а налог на доходы от сдачи активов в аренду гораздо меньше. На патентной системе в некоторых регионах он может быть даже символическим (например, 60 тыс. рублей в год с одного объекта недвижимости в Москве).

Кроме того, предпринимателю не придется платить налог на дивиденды, а его отношения с кассовой дисциплиной гораздо более либеральны, чем у организации.

Самый простой способ не всегда самый выгодный

Проще всего просто продать активы физическому лицу по более или менее заниженной цене. Это самый быстрый вариант. Однако у него есть очевидные минусы.

Прежде всего, какой бы заниженной ни была цена, компании с нее придется уплатить налоги — НДС и налог на прибыль.

И если последний может быть символическим (для этого продавать имущество нужно по цене, лишь немного превышающей его остаточную стоимость в налоговом учете), то про НДС этого не скажешь.

[attention type=yellow]

Кроме того, при продаже имущества собственнику компании сделка может стать контролируемой в соответствии с разделом v. 1 НК РФ. Хотя, как правило, для этого она должна быть достаточно крупной.

[/attention]

Возникающие у компании в результате сделки налоги на практике приходится оптимизировать отдельно, зачастую по серым схемам. В отдельных случаях организацию просто ликвидируют, без уплаты каких бы то ни было существенных налогов в дружественной налоговой инспекции или «сливают» через присоединение (слияние) с последующей ликвидацией или банкротством правопреемника.

Продавец может применять упрощенку — тогда налоговая нагрузка будет меньше. Можно даже специально перейти на этот спецрежим перед продажей актива, но делать это имеет смысл, только если имущество в значительной степени уже самортизировано или в свое время приобреталось без НДС — иначе этот налог придется восстановить в части недоамортизированной стоимости.

Еще один минус в том, что за свои же, по сути, активы придется заплатить, для чего учредителю нужно будет изыскивать деньги, на какое-то время они будут изъяты из оборота, потребуется затем их выводить из компании.

Не исключено, что с помощью серых схем. Конечно, оплатить покупку можно и безденежно — например, векселями.

Но их путь в схеме легче проследить — у векселя есть номер, серия, дата выдачи и прочие однозначно идентифицирующие его реквизиты.

При этом если продавец — упрощенец, физлицу выгоднее затягивать с оплатой. Дело в том, что компании на УСН учитывают доходы кассовым методом. Ничто не мешает такой компании продать своему учредителю актив по рыночной стоимости с очень длительной рассрочкой или отсрочкой платежей. Ведь единый налог придется платить только с фактически поступивших сумм.

[attention type=red]

График уплаты денег может быть любым по соглашению сторон. Его нужно будет приложить к договору. К примеру, ООО и участник подписывают договор о продаже недвижимости по рыночной стоимости с рассрочкой на 20 лет и отсрочкой первого платежа на три года. Физлицо получает в собственность желаемое имущество, а компания не платит никаких налогов, пока не получит деньги.

[/attention]

При этом учредитель может тянуть с оплатой до 10 лет (п. 2 ст. 196 ГК РФ), не забывая при этом письменно подтверждать наличие долга. В противном случае срок исковой давности истечет уже через три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ), и физлицу придется признать доход в сумме непогашенного долга (п. 1 ст. 210 НК РФ). А пока срок давности не истек, никакого дохода у физлица нет.

В целом можно констатировать, что этот способ подойдет, главным образом, для активов, которые в учете предприятия числятся по небольшой стоимости — почти полностью самортизированы или изначально были приобретены по низкой цене. Тогда цена продажи, а с ней и налоговые последствия варианта будут минимальными, а найти деньги для оплаты физлицу будет проще.

Вынужденная продажа избавляет от обоснования деловой цели

При продаже имущества по заниженной цене могут потребоваться правдоподобные аргументы, обосновывающие ее. Это может быть, например, срочность продажи под давлением кредиторов, обременение залогом по реальному или искусственно созданному долговому обязательству, ссылки на новую волну кризиса, продажа с открытых торгов, рыночные слухи или оценка оценщика.

Однако на практике встречаются варианты, которые позволяют передать физлицу активы более изящно. Например, компания не продает активы ему по собственной воле, а лишается по решению суда (арбитражного или — для ускорения процесса — третейского). Основанием для такого решения будут заранее созданные и намеренно просроченные долги, скажем, по договору займа.

Еще один вариант — наложение взыскания физлицом-кредитором на объект залога.

Компания-должник при этом заранее дает нотариальное согласие на отказ от продажи залога на торгах, затем допускает несколько случаев нарушения договорных обязательств (например, сроков выплаты очередных платежей по тому же договору займа) — и имущество переходит в собственность физлица по относительно небольшой залоговой стоимости.

С простой продажей активов описанные варианты роднит то, что у компании возникает реализация имущества для целей налогообложения, что приводит к тем же налоговым последствиям: уплате НДС и налога на прибыль или единого налога при УСН. Правда, в этих случаях лучше обстоит дело с «деловыми целями» — объяснять заниженную цену и сам факт отчуждения активов не придется, оно происходит не по воле компании, а вопреки ей.

Ликвидация и выход участника из ООО снизят нагрузку на компанию

Альтернативные варианты передачи активов собственнику строятся на том, чтобы уйти от факта реализации в налоговом смысле.

Так, не признается реализацией передача имущества учредителю в пределах его первоначального взноса при выходе (выбытии) из организации, а также при распределении имущества ликвидируемого хозяйственного общества или товарищества между его участниками (подп.

5 п. 3 ст. 39 НК РФ). Следовательно, в этих случаях компания не уплачивает НДС, отсутствует и облагаемый налогом на прибыль доход.

[attention type=green]

Ликвидация. Если владельцем уставного капитала компании является физлицо, которому нужно передать имущество, в результате ликвидации актив окажется в его руках. Специального порядка обложения дохода в виде части имущества ликвидируемой организации НК РФ не содержит. По вопросу его налогообложения есть две точки зрения.

[/attention]

С одной стороны (письма Минфина от 08.11.11 № 03-04-06/3–301, от 05.04.11 № 03-11-06/2/45 и УФНС по г. Москве от 14.07.

08 № 28–10/066946), весь доход физического лица, полученный в результате ликвидации общества, облагается НДФЛ в общем порядке по ставке 13 процентов.

При этом не применяется положение абзаца 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, которое дает возможность уменьшить полученные доходы на произведенные расходы при продаже доли в уставном капитале, так как продажи доли при ликвидации компании не происходит.

С другой — ФНС России считает, что сумма облагаемого НДФЛ по ставке 13 процентов дохода определяется исходя из рыночной стоимости имущества за минусом расходов на приобретение долей в уставном капитале ООО (письмо от 27.01.10 № 3-5-04/[email protected]), что намного выгоднее для физлица. Правда, это письмо единственное и достаточно давнее.

Кроме того, есть аргументы для применения иной налоговой ставки. Поскольку глава 23 НК РФ не содержит специальных правил определения дохода, все, что физлицо получило при ликвидации сверх первоначального вклада, признается дивидендами (подп. 1 п. 2 ст. 43 НК РФ).

А дивиденды облагаются по ставке 9 процентов. Правомерность подобного подхода косвенно подтверждается письмами Минфина России от 14.01.13 № 03-08-05 и от 07.04.11 № 03-08-05, а также постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18.11.

10 № А55-4938/2010.

Однако, если имущество распределено непропорционально вкладам в капитал, выплаты дивидендами не признаются и облагаются по ставке 13 процентов. Потому так делить имущество не стоит.

В целом можно сделать вывод, что вариант с ликвидацией компании подойдет не всем. Однозначно нельзя его рекомендовать тем, кому компания — владелец активов понадобится в дальнейшем, а также тем, кто не готов к спору с налоговиками относительно налоговой базы и ставки НДФЛ.

Выход из ООО. При выходе участника из ООО его доля переходит к обществу (ст. 26 закона об ООО от 08.02.98 № 14ФЗ).

При этом участнику, подавшему заявление о выходе из общества, должна быть выплачена действительная стоимость его доли в уставном капитале, определяемая на основании данных бухгалтерской отчетности.

[attention type=yellow]

Или должно быть выдано в натуре имущество, соответствующее такой стоимости. Именно вариантом выдачи имущества в натуре мы и воспользуемся.

[/attention]

Источник: https://www.iptsu.ru/ooo/kak-vyvesti-nedvizhimost-iz-ooo-na-fiz-lico.html

Вывод имущества из ооо

.

ООО, все участники которого близкие родственники решило перевести активы общества в частную собственность. Как это лучше сделать законными способами? Если ООО примет решение о ликвидации, имеет ли оно право до смены собственников, в период ликвидации продолжать сдавать имущество в аренду другому юр.

лицу? Если до принятия решения о ликвидации, участники решат продать какие — либо активы физическому лицу, не участнику ООО, но близкому родственнику одного из участников, может ли ООО оформить сделку по балансовой стоимости? Какие возможны налоговые последствия ( кроме выполнения обычных налоговых обязательств, разумеется)? При этом, данное ООО ведет учет по УСН с учетом затрат.

реклама

Если рассматривать перевод активов общества в собственность третьего лица в период до ликвидации общества, то имеется два способа такой передачи:

1) ПО СДЕЛКЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ. Не видим ни гражданско-правовых, ни налоговых препятствий к тому, чтобы реализовать активы по их балансовой стоимости.

В соответствии с Письмом Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 4 марта 2005 г. N 03-03-02-04/1/54 «О выбытии основных средств при упрощенной системе налогообложения» организация, реализующая объект основного средства, учитывает доход от его реализации при определении налоговой базы по единому налогу.

Также следует иметь ввиду положения п. 3 ст. 346.

16 Налогового кодекса, в соответствии с которыми в случае реализации приобретенных (сооруженных, изготовленных, созданных самим налогоплательщиком) основных средств и нематериальных активов до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение (сооружение, изготовление, создание самим налогоплательщиком) в составе расходов в соответствии с гл. 26.

2 Налогового кодекса (в отношении основных средств и нематериальных активов со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения 10 лет с момента их приобретения (сооружения, изготовления, создания самим налогоплательщиком)) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами и нематериальными активами с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление, создание самим налогоплательщиком) до даты реализации (передачи) с учетом положений гл. 25 Налогового кодекса и уплатить дополнительную сумму налога и пени.
Иными словами, в отношении указанных основных средств организация должна пересчитать налоговую базу по единому налогу за весь период эксплуатации такого объекта. Для этого из налоговой базы того периода, в котором основное средство было введено в эксплуатацию и оплачено, надо вычесть всю сумму расходов на его приобретение. А за весь срок фактического использования основного средства придется начислить амортизацию по правилам главы 25 Налогового кодекса.

2) ПО ДОГОВОРУ ДАРЕНИЯ. Согласно ст. 575 Гражданского кодекса не допускается дарение только в отношениях между коммерческими организациями, а подарить физическому лицу имущество от организации закон допускает.

В этом случае у одаряемого возникает НДФЛ в размере 13 % от рыночной цены передаваемого имущества.

Вместе с тем, основной целью коммерческой организации является получение прибыли, поэтому такая сделка, совершенная в крупном размере непосредственно перед ликвидацией, может привлечь внимание контролирующих органов.

ЛИКВИДАЦИЯ

Положительная разница между суммой выплаты (рыночной стоимостью переданного имущества – п. 2 ст. 277 Налогового кодекса) участнику общества и первоначальным взносом в уставный капитал общества признается доходом и подлежит включению в налоговую базу физического лица — участника ООО для исчисления НДФЛ по ставке 13 %.

[attention type=red]

Хотя величина ставки НДФЛ в этой ситуации остается на сегодняшний день спорным моментом. — Так, многие эксперты обоснованно считают, что в данном случае следует применять ставку 9 %, а не 13 %.

[/attention]

Не исключаем также вероятность отсутствия единой практики по этому вопросу и среди самих налоговиков, поэтому мы бы рекомендовали применить ставку 9 %, а в случае претензий со стороны налоговых органов сделать пересчет (либо судиться до последнего).

В дальнейшем активы, перешедшие к участникам общества можно также:

1) либо ПРОДАТЬ покупателю.

Если среди передаваемых активов содержится жилой дом, квартира, комната или доли в них, то как продавцы, так и покупатель такого имущества, будут вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб.

(если покупателю ранее такой вычет еще не предоставлялся) (ст. 220 Налогового кодекса). При продаже иного имущества, имущественный налоговый вычет получат только продавцы и только в сумме 125 тыс. руб.

2) либо ПОДАРИТЬ. Тогда доходы, полученные в порядке дарения, будут освобождены от налогообложения по причине наличия близких родственных связей участников сделки (п. 18.1. ст. 217 Налогового кодекса).

Учитывая приведенные выше варианты, позицию налоговых органов и ситуацию на практике, наиболее целесообразным представляется вариант распределения имущества в процессе ликвидации среди участников с последующим заключением договоров дарения активов третьему физическому лицу, а также частичной продажи таких активов в период до ликвидации, если имеются активы, период использования которых истек, и если с учетом Вашей ситуации с расходной частью рассчитанный единый налог, подлежащий уплате в связи с продажей, составит менее 13 %.

Что касается вопроса о возможности сдачи в аренду активов в период ликвидации, то в соответствии с п. 3 ст.

49 Гражданского кодекса, правоспособность юридического лица прекращается только в момент внесения записи о его исключении из единого государственного реестра юридических лиц.

Кроме того, законодательством о ликвидации предприятий не установлено каких-либо предписаний по характеру совершаемых при ликвидации сделок.

[attention type=green]

Таким образом, общество может совершать любые сделки в этот период. Единственное, общество уже будет выступать в лице не руководителя общества, а председателя ликвидационной комиссии (ликвидатора).

[/attention]

Этот ответ юриста, возможно, устарел. Чтобы получить актуальную информацию задайте свой вопрос юристу.

Вопрос: Как правильно оформить вывод имущества при ликвидации ООО? Какие налоги придется платить участникам, получившим причитающиеся им деньги или имущество?

Ответ: Вы не указали, кем является участник ООО – физическим лицом или организацией, поэтому опишем ситуацию для обоих вариантов.

Однако сначала отметим, что весь раздел можно делать перед сдачей промежуточного баланса, поскольку к этому времени все долги уже погашены и экономическая ситуация ясна. Законодательством не определена процедура передачи средств или имущества. Ее можно взять из деловой практики и составить акты приема-передачи этих активов с подписью сторон.

Если участник – организация

Для вывода имущества надо сделать следующее:

• Провести оценку имущества по рыночной стоимости. Некоторые организации стараются привязаться к балансовой стоимости, однако такие действия неизбежно вызовут негативную реакцию контролирующих органов.
  

  Налоги и Право

  Минфин и ФНС не раз указывали на то, что в случае балансовой оценки, а не рыночной такое действие будет расцениваться как занижение налоговой базы. Впрочем, ситуацию здесь может спасти опытный и независимый оценщик, который аргументировано снизит сумму до разумных пределов.

• Вычесть из рыночной суммы стоимость доли. Берется фактически оплаченная доля.

Полученная разность – стоимость имущества – это не что иное, как доход организации, подразумевающий уплату налогов: НДС и налог на прибыль. Эти бюджетные платежи надо внести в установленные сроки. За точку отсчета берется дата составления акта приема-передачи. Если разность выдана в виде денежных средств, то платить надо только налог на прибыль.

Если участник – физическое лицо

У этой категории налогоплательщиков намного больше шансов избежать повышенного налогообложения. Действия по определению налоговой базы здесь такие же, как и для организаций. Но вот при исчислении НДФЛ есть интересный вариант, позволяющий иногда вообще его не платить. Приведем его.

Налоговые органы упорно во всех разъяснениях указывают, что НДФЛ с разницы между рыночной оценкой и стоимостью доли надо обязательно платить.

Однако на самом деле Налоговый кодекс ставит обязательность уплаты налога в зависимость от срока владения долей в ООО.
Есть статья 117 НК РФ, где в пункте 17.

2 сказано, что не подлежат налогообложению доходы, образовавшиеся от погашения долей в уставном капитале компаний, если налогоплательщик владел ими более пяти лет. Имеется ввиду, конечно, право собственности.

Если этот вариант не подходит, то можно воспользоваться, как и в случае с организациями, услугами оценщика и максимально снизить стоимость получаемого при разделе имущества.
Как в случае с участниками-организациями, так и с физлицами все действия следует оформлять строго документально.

Популярные способы вывода активов

Однако независимо от мотивации каждый из них стремится во что бы то ни стало вывести как можно больше активов до того, как на них обратят свое внимание кредиторы. Сделать они это могут нижеприведенными способами.

1. Вывод активов посредством заключения прямых сделок.

Один из самых простых способов. Компания попросту отчуждает принадлежащее ей имущество по договорам купли-продажи либо обменивает его на ценные бумаги стороннего юридического лица.

Вывод активов

Неотделимы от проблем корпоративного права и вопросы управления, распоряжения.

Специалисты JGUARD помогут Вам в самых сложных ситуациях, связанных с корпоративным правом, управлением активами, начиная с вопросов регистрации, ликвидации Вашей компании, заканчивая защитой Ваших интересов от недружественных поглощений.

Проектный консалтинг – это комплексный подход к проблемам заказчика.

Источники формирования имущества ООО

Кроме взносов участников, существуют иные источники формирования собственности компании.

Недвижимым имуществом считаются земельные участки, объекты недвижимости, недострои и все то, что связано с землей, и невозможно от нее отделить без ущерба и потери назначения. Все те объекты, которые не связаны с землей, и не являются недвижимыми, называются движимым имуществом – деньги, ценные бумаги, драгоценные металлы, автомобили.

Ликвидация ООО и вывод имущества

Законодательством не определена процедура передачи средств или имущества.

Перевод в активов ООО

Ее можно взять из деловой практики и составить акты приема-передачи этих активов с подписью сторон.

Для вывода имущества надо сделать следующее:

Полученная разность – стоимость имущества – это не что иное, как доход организации, подразумевающий уплату налогов: НДС и налог на прибыль. Эти бюджетные платежи надо внести в установленные сроки.

Совет 1: Как вывести активы ООО

То есть вы продаете имущество третьей компании, которая впоследствии становится полноправным его владельцем, у вас же остаются только обязательственные права. Активы высвобождаются после процедуры реорганизации третьей компании ( 57 Гражданского кодекса РФ).

Один из самых безопасных способов вывода активов ООО — это реорганизация компании, то есть создание более мелких фирм. Проведите предусмотренную законом процедуру и переведите активы на новую компанию.

Из чего состоит имущество ООО

д.

Все активы, которые есть в наличии на предприятии, разделяются на несколько основных видов:

Проще говоря, все, что является имуществом ООО, находит отображение в балансе предприятия и может им использоваться для осуществления деятельности.

Выведение активов: почему реорганизация выгоднее

Практика работы с руководителями хозяйственных обществ и собственниками показывает, что мало кто из них владеет информацией о возможностях, которые предоставляются хозяйственным обществам корпоративным законодательством. В то же время использование современных технологий позволяет многие задачи хозяйственного общества решать эффективнее и дешевле.

Какие технологии вы применяете, если клиенту необходимо вывести? Одним из ярких примеров эффективного использования корпоративных технологий является возможность выведения активов через технологии реорганизации.

Источник: https://advokatnasimov.ru/%D0%B2%D1%8B%D0%B2%D0%BE%D0%B4-%D0%B8%D0%BC%D1%83%D1%89%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B0-%D0%B8%D0%B7-%D0%BE%D0%BE%D0%BE/

Продажа недвижимости юридическим лицом

14.12.2019

/ Материалы / Продажа собственности юридическим лицом

Активы организаций, которые могут использоваться для получения прибыли, выражаются в самых разных формах. В частности, многие юридические лица имеют в собственности недвижимое имущество – и при необходимости его тоже можно продать.

Однако такие процедуры имеют множество отличий от обычных сделок купли-продажи, заключаемых физическими лицами. Отличаются порядок проведения и оформления продажи, перечень документов, аспекты налогообложения и т.д.

Чтобы учесть все эти особенности при продаже недвижимости юридическим лицом, следует заручиться поддержкой компетентных юристов, оперирующих соответствующим практическим опытом. В этом случае продажа юрлицом недвижимости пройдет с меньшими затратами времени и средств, а также с меньшими рисками.

Обратите внимание: организации могут выступать не только продавцом, но и покупателем недвижимого имущества.

Характер и содержание процедуры продажи недвижимости юрлицом во многом зависит от состояния объекта:

• достроенный недвижимый объект, на который оформлено право собственности, продается на основании договора купли-продажи;
• недвижимость в еще строящемся здании реализуется по договору уступки прав требования.

В первой ситуации договор, даже если по нему юридическое лицо продает недвижимость юридическому лицу, во многом похож на обычный договор купли-продажи, заключаемый с физлицами. Единственное отличие – подпись представителя организаций всегда заверяется печатью.

Продажа по договору уступки права требования существенно отличается своим содержанием. особенность, которую должен учитывать и продавец, и покупатель, заключается в том, что само право требования не всегда может быть явным.

[attention type=yellow]

В частности, подрядчики, ведущие строительство, нередко получает несколько помещений в качестве взаимозачета с заказчиком – при этом договора инвестирования или долевого участия не заключаются.

[/attention]

Поэтому важно уделять внимание правильному оформлению прав юридического лица на недвижимое имущество. В противном случае покупатель получает дополнительные риски – и продавцу приходится их компенсировать, как правило, снижением стоимости.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом

При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:

• Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
• Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
• При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
• Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний. 
• Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
• По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.

Обратите внимание: если балансовая стоимость продаваемой недвижимости составляет более 25% совокупной стоимости имущества организации, то такая сделка считается крупной, поэтому изначально необходимо получить согласие участников ООО либо акционеров на проведение сделки – и только потом начинать определять подходящие условия продажи.

Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.

Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.

Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:

• решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
• копия учредительных документов организации;
• свидетельства ОГРН и ИНН;
• выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
• доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
• паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
• документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
• справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
• при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.

Обратите внимание: Как показывает статистика, в каждом конкретном случае перечень нужных документов определяется индивидуально. Для этого лучше обращаться за помощью к юристам соответствующего профиля, которые проанализируют вашу ситуацию и определят, какие бумаги вам понадобятся.

Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки.

В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности.

Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.

Важно!
заявителями должны быть обе стороны, указанные в договоре, также допускается участие уполномоченного лица, права которого устанавливаются нотариально заверенной доверенностью.

Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:

• приложения к договору;
• акт приема-передачи;
• свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
• справка из БТИ;
• кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
• квитанция об уплате госпошлины.

Порядок проведения сделки с недвижимостью

В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:

1. Подтверждение решения о продаже

   Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение.

   Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца.

   В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.

2. Составление договора

   После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи.

   В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя.

   Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.

3. Заключение сделки

   После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.

4. Переход права собственности на имущество

   Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.

После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.

Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

• категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
• имеет ли компания статус резидента РФ;
• Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

• величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
• является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

Важно!
Бухгалтерия организации должна правильно рассчитать размер прибыли, полученной при продаже недвижимости, поскольку именно от этого зависит сумма, уплачиваемая в виде налога.

Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».

Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.

В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.

Источник: https://urburo1.com/materials/prodazha-nedvizhimosti-yuridicheskim-licom/